【38歲包租婆2】房市盤整也能賺！網紅公開買房攻守術　價差租金雙收

圖文／鏡週刊

網紅Ms. Selena（本名：闕詩芹）從普通上班族到經營YT理財節目，38歲的她善用「被動收入」打造富口袋，錢進房市當起包租婆，她認為房地產可攻可守，「景氣不好就收租，景氣好就脫手賺價差，保值性強，不會跌到變壁紙。」Selena掌握3大攻房策略，成為年收租127萬元的包租婆。

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攤開台灣房市走勢，同以北市成屋來看，2010年單價每坪60萬元，漲到去年第4季每坪78萬元，「15年來漲幅30％，且趨勢是大漲小回，房地產價值不會歸零，好地段買屋收租，租客源源不絕，可享穩定的被動收入。」Selena強調，買房地產不用擔心變壁紙。

她提到，投資的目的不外有2，賺價差、或打造現金流，而買房子可兩者通包。以Selena目前的2房小宅來說，是屋齡2年新成屋，坐落在南港軟體園區站旁，對面就是中信園區，上班族客源多，是市場上的主流物件，符合大眾需求，未來好脫手，除有豐厚價差，賣出前也可穩穩收租。

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當初以總價2,100萬元買下25坪、2房1廳的預售屋，2023年完工、花50萬元輕裝修就招租，月租金4.8萬元，計算投報率2.68％，看似不夠亮麗，但增值空間卻很驚人，「當時每坪單價84萬元買進，5年過去，南港的新成屋房價已上漲2成，每坪單價破百萬元。」

而想要創造穩定的現金流且享高收益，Selena選擇投資公寓合法隔套，「新北房價較低，可提高投報率，我設定三重、蘆洲、中永和，實際走過才發現，三重、中永和的巷道狹窄，室內也找不到適合的格局，因此鎖定蘆洲。」

Selena看屋逾百間找尋好標的，最後在捷運蘆洲站附近，以總價880萬元買下屋齡40年、35坪的公寓3房產品，再花200萬元裝修，合法隔出4間套房，依套房房型大小，月租金1.2萬元～1.8萬元，每月租金總收益5.8萬元，換算投報率達6.4％。

「雖然蘆洲房價漲幅沒有這麼大，但是鄰近捷運站、上班族多，不愁租不出去。」Selena觀察，蘆洲的租屋需求強勁，租金行情直逼北市，是新北市的租屋熱區，交通便利吸引租客入住，可降低空租期。

合法隔套後也可拉高租金收益、提升投報率，Selena以貸款700萬元、年期30年期、利率2％計算，每月本息均攤25,873元，每月租金收入大於房貸本息均攤的支出，「財富自由的公式很簡單，就是不斷累積可創造現金流的資產。」她滿意地說。

面對現階段房市陷入盤整，隔套隔間近年也受法令嚴格限制，民眾若想要買屋收租，Selena建議，選擇捷運站周邊的2房產品較保值，整層出租客源也多。她以數據分析，10年前的3房比例45％，2房比例35％，如今3房比例仍是45％，但2房產品已攀升至40％，足見2房1廳格局已成為租屋市場的搶手貨。

 

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