【股市女王買債2】不只買債還養地　股市女王揭現階段不碰股票原因

圖、文／鏡週刊

有股市女王稱號的李蜀芳，台股資歷37年，投資重視基本面研究，擅長危機入市。過去2年，她在聯準會利率高檔時，便超前部署債券資產，目前帳上獲利逾1成，月領債息超過20萬元，她將危機入市精神，也發揮在房市投資，是業界少數能將投資戰果完整保留下來的人。

2023年下半年，聯準會進入升息尾聲，基準利率在5.25%至5.5%，配合當時台股一路走高、整體本益比突破20倍，李蜀芳便開始由股轉債，將資金轉至投資等級債ETF。她利用金字塔買法，盯住債券ETF價格，每次大跌就投入一筆資金，跌越深買越多。

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持有債券ETF不到2年的她，目前總投入金額約4000多萬元，帳面含息報酬率超過1成，平均月領債息逾20萬元；不但滿足了生活開銷所需，也幫自己穩穩賺到幾桶金。李蜀芳將股市、債市逢低布局心法延伸至房市，強調危機入市，成果同樣豐碩。

「看房子就看自己熟悉的地點，一旦看中決定了，我買房不超過20分鐘，也不殺價。」李蜀芳出手雖然犀利，但挑選物件過程卻十分謹慎，不熟悉的區域絕對不碰，也因此目前房產多集中在她上班、活動頻繁區域，及老家台南。

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李蜀芳歸納多年來置產心得，最重要一點就是「外溢效果」。「投資房地產怎樣才會變成有錢人？多年來我發現，就是買最爛的地方，想辦法讓它發！」她舉例，30年前內湖還是垃圾掩埋場，鳥不生蛋，周遭房子又破舊，若在土地最便宜時進場，把地養起來後再變更地目，發展起來就能大賺。像內湖漲完，接著就帶動南港、汐止等周邊房價，這就是外溢效果。

她比喻，買房就跟做股票一樣。「像CPO（矽光子共同封裝光學）概念股，一線聯鈞漲完，接著就漲二線華星光，所以買房找蛋白區就對了。」現在李蜀芳跟建商合作，有錢就買土地，「我會看股票判斷景氣，告訴建商何時可囤積原物料，現在房價沒有空間，地就先養著。建商則知道哪些區域可變更地目，變成建地，只要耐心等待底部進場，不贏也難。」

李蜀芳說，房市最好的買點，事後證明都是金融體系發生危機時。「房市高低點，大概落後股市半年，股市領漲，房市跟進；現在是買方市場，房價高掛，但有殺價空間，想要買房的人應多看多比較，不論早晚或晴雨天，都應了解房屋狀態，才能幫自己做出最佳選擇。」

 

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