包租代管拚上市／跟惡房東、爛房客說拜拜　包租代管龍頭兆基董座：未來十年是黃金期

圖文／鏡週刊

政府大力推動社會住宅，並以租屋補貼、提高公益出租人免稅額，加強房東繳稅觀念。此外，許多房東無暇管理房產，也刺激出包租代管需求；尤其2018年包租代管專法上路後，包租代管業如雨後春筍般蓬勃發展。身為國內包租代管業龍頭的兆基屋管（簡稱兆基），以百萬元創業，16年來，代管租戶數已達2.8萬戶，2024年更獲宏碁集團入股，正規劃2026年上市。「未來10年是包租代管黃金期。」接受本刊專訪的兆基董座李建成有信心地說。

據統計，目前全台租賃住宅約90萬至100萬戶，其中社會住宅的包租代管有效契約就超過10萬件，顯示這個新興產業已成為房東與租客之間的重要橋梁。因為租屋糾紛層出不窮，不論是房客欠租、惡意破壞、拒不搬離，或是房東任意漲租、扣押金，幾乎每位租屋者都有一段「血淚史」。

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一位具多年出租經驗的房東就對本刊吐苦水，曾遇到房客跑路，租金多月未繳，但家當全留在屋內，甚至連祖先牌位都留在現場，「找不到人，要提告也耗時費力，只好自己掏腰包請人處理。」言談可見租屋雙方缺乏保障，是長年困境。

「包租代管解決房東與租客的痛點，不僅房東每個月都能收到房租，不用常常到租屋處解決問題；房客也可避免遇到不良房東、租屋處需要維修找不到人，房租還能用信用卡繳費，享受分期或優惠方案。」李建成笑著說：「我們不只有0800服務電話，還有24小時專線，就算半夜也不用擔心找不到人。」

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翻開內政部不動產平台資料，查看近3年租賃住宅服務業者家數變化，到2025年第2季，全國租賃住宅服務業者就多達1947家，與2022年相比增加了800多家，增幅高達7成。

而其中的佼佼者就是兆基，2009年以百萬元創業時，李建成身邊只有三位員工，連辦公室都沒有，「當時，只能用一間委託管理的出租屋兼作辦公處，一個月可能接不到5間新委託物件。」他回憶剛創業時的辛苦。

但看準租屋風向球的李建成仍堅持繼續，運氣好的他碰上政府社會住宅釋出的包租代管計畫。「當時同事全都不看好，覺得利潤低、規範多、風險高。」但李建成認為這就是趨勢，更是機會。「國外的租賃產業早已專業化，台灣一定會跟上。」他力排眾議加入第1期計畫，當時台北市僅4家業者投標，兆基便是其中之一。

這項關鍵決策讓兆基快速擴張，如今公司每年新增承租量高達4000~5000戶，總管理戶數更已達28萬戶，在全台18縣市共有37個服務據點，成為全台最大包租代管公司，房東來源不侷限於個人房東，還有法人機構，也承接許多企業員工宿舍等案源，並在2024年獲得宏碁集團投資，下一步就要拚上市櫃。

「我相信，未來10年將是包租代管的黃金期！」李建成樂觀預估：「台灣目前僅約10％的房東使用包租代管服務，但隨著市場成熟，比例有望提升至50~70％，還有很大的成長空間。」

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