四寶爸攻房術1／看穿建商底牌！　49歲管爺靠地板價公式精準買在起漲點

圖文／鏡週刊

多數人以為房價是建商漫天喊價，但房市達人管清智表示，房價有一套可被計算的「地板價」公式；入行25年來，堅持數據至上，在林口、青埔、草漯掃貨6屋，滾出上億身家。

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「很多人覺得房價是建商亂開，但管哥（指管清智）最讓我佩服的，是他用一套『地板價』公式，精準買在起漲點。」YT頻道《建築診療苑》苑長陳冠允說，管清智看屋超過千間，熟練到連一塊土地該怎麼規劃、建商利潤多少都能推演。

到底什麼是地板價？管清智直言，買房絕對不能靠感覺，更不能聽銷售人員單方面吹噓，「你要先算出建商的成本，判斷房價的底部在哪裡。」他分析，房地產開發是一門精密的學問，建商定價必定有其財務邏輯，「只要買在接近建商成本的價格，就能掌握利潤空間。」

而推算地板價，第一步要計算「土地坪效」，管清智拆解實務經驗，一般住宅區的基準容積率若為200％，必須乘上1.5的設計係數（包含陽台、梯廳、公設等），再乘上相關總體係數，大約得出4.5的總係數，也就是說，建商每買下1坪土地，實際上約可蓋出4.5坪的房子。

接著再反推土地成本，假設某一重劃區的1坪土地成交價為90萬元，除以4.5的總係數後，就能得出每坪房子分攤的土地成本約為20萬元。

第2步是加上硬成本。以市場行情來看，營建成本每坪達20萬元，將20萬元的土地成本加上20萬元的營建成本，得出40萬元的「裸成本」。

「這是建商尚未計算任何利潤與雜支的價格。」管清智解釋，建商開門做生意，還要支付大約5％的人事管銷與廣告代銷費用、銀行資金利息，以及法人房地合一稅等稅負，因法人出售不動產，也必須按持有時間課徵20％～45％的稅率，把這些基礎成本加上去後，回推建商的地板價至少要開到50萬元，才能維持合理利潤。

掌握這套公式，就等於掌握建商的底牌，「賠錢的生意沒人做。當你算出地板價是50萬，而市場預售開價貼近這個數字時，就是安全的進場點。」管清智說。

 

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