【大安區建商跳票2】往來銀行借錢難　貸款蓋樓2％利率翻5倍

圖文／鏡週刊

大安區預售屋「大安文樺」驚傳跳票停工，本刊訪問到負責統整該公司營運狀況的鄭姓顧問，他直言不諱的說，營造成本上漲，加上政府資金緊縮政策對小建商造成財務壓力，「現在市場上傳出的爛尾樓，其實都賣得很好，為什麼會發生？就是政府一直限縮土建融資，尤其小建商從一般銀行借不到錢，只能去跟租賃公司借，利息馬上從2％變成8％、10％，如果還不夠，跑去跟民間借貸的都有。」

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採訪過程中，就有銀行業者表示：「這2、3年房價漲勢凶猛，政府祭出土地融資只能放款五成的打房政策，其中一成還要動工才能拿到手，公股行庫跟著政策走慎選客戶，講白了就是不接小建商融資案。」另家銀行則表示，「今年上半年房市雖然交易量變少，但價格有穩住，但下半年在交易量沒有太大變動的情況下，價格卻有鬆動的現象，這讓我們對放貸更謹慎。」

一家雙北的小建商就說，自己過去是某公股行庫的VIP，但這一年來要借款，對方都推三阻四、愛借不借，「如果去跟民營銀行借，利率就會多出1.5％至2％。」該名小建商無奈地說，資金成本增加不提，房地產業更成為金檢重點查核項目，「現在連跟地主合建，給地主的保證金匯票都要查核，這是過去從來沒有過的。」

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日前金管會主委黃天牧表示，將針對金融機構評估啟動第三波不動產專案金檢，這是繼2020年、2021年底後的第三次金檢。據了解，將持續對建築融資集中度過高的銀行進行控管，並要求銀行提改善目標且持續改善。

然而冰凍三尺非一日之寒，自疫後全球大開資金派對的同時，台灣房市也跟著受惠，全台漏夜排隊買屋、建案未公開就宣告完銷等消息充斥，在在都讓社會輿論譁然，彼時政府就開始祭出一連串打擊炒房措施。

其中重擊建商的，莫過於多波信用管制，資金緊縮讓財務槓桿開太大的建商猶如走鋼索般心驚膽跳，只求能安全下樁。

首先，政府先是在2020年底將建商購地的土地融資從過去的七、八成下修至六成五，同時建商賣不掉的餘屋貸款降至最高五成；2021年9月土融再減0.5成降為至六成；當年底，土融又一口氣下調至五成，且購地後限期18個月要動工，否則要調高利率並逐步收回本金，餘屋貸款則降至四成。

上述土地融資都要動工後才會撥款最後一成金額。也就是說，過去建商買一塊1億元土地開發推案，購地只需準備3千萬元自備款，現在一口氣要先拿出6千萬元，等動工後銀行才會再撥款1千萬元給建商，資金壓力直接翻倍。

與此同時，2022年2月，金管會大動作上調五類不動產貸款的風險權數，其中，針對建商買地、餘屋貸款的風險權數也都跟著上調至少50％，並適用於新貸、舊案續貸及轉貸案。此一措施逼著銀行為了讓資本適足率達標，不得不減少對建商的放款成數或提高利率，市場人士形容：「這根本直接掐住建商的喉嚨。」當時不動產放款龍頭土地銀行甚至向全台分行下達指令，暫停承接土建融新案。

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