【法拍達人煉金術1】獨創4字訣評估法　他橫掃中南部6屋成百萬包租公

圖文／鏡週刊

大學時期就進入房市淘金，法拍小哥陳俊廷10多年來練就一身功夫，地圖都烙印在腦海，聽到「地址」就能嗅出價值、進而出價。他在法拍市場掃貨6屋、年收租百萬，獨創「地環屋價」4字訣，強調即便是自住也要站在投資的基石上看房子，以確保未來接手性，而「買得夠便宜，投資房市就能無往不利」是他最常掛在嘴上的一句話。

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陳俊廷說，房地產的利潤包括租金、價差和都更等3種，低於市價買進，能為租金投報、買賣價差、都更效益等創造出利潤空間。而買下房子的同時，也等於是把世上唯一的這塊土地變成私有財產，該區域的房屋供給就變少，陳俊廷認為這正是精華地段房價水漲船高的原因。

「很多自住民眾買房子喜歡先看屋內裝潢，但對我來說，『地段』占了7成比重，因好地段易漲難跌，房子可以重蓋，但土地有『唯一性』，全世界找不到兩塊相同的土地。」他說。

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接著是評估環境，「千金難買好鄰居，選對環境讓你上天堂。」陳俊廷會在附近走走，感受生活機能、嫌惡設施等，再進入屋內看屋況，他提出看屋10字訣：「風火水電光，天牆地柱窗」，依序代表通風、瓦斯管線、漏水、電路、採光、天花板、牆壁格局、樓地板、樑柱、窗戶等細節都應顧慮到，符合條件才是好房子。

「出價是一門科學，別輸在最後一哩路。」陳俊廷強調，價格是真金白銀的拚搏，他綜合運用比較法、收益法、成本法等3種策略，估算合理進場價。

例如舊公寓可用「比較法」和「成本法」估價，他以桃園市區27坪的4樓老公寓為例，每坪單價13～15萬元，總價行情落在351～405萬元之間。

再勘估物件周邊會影響房價修正的因素，例如夜市就在正樓下、旁邊就是廟宇、座向西曬嚴重等，負面因素綜合起來，並比對同樣條件的待售公寓開價價格，回推正常價格約在340～395萬元。再用「成本法」回推，裝修成本約30萬元，仲介費、代書費約10萬元，加上未來轉手的期待利潤50萬元，估算出可進場價格在250～305萬元。

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