台屋預測下半年房市「有感量縮、溫和價盤」　全年交易27萬棟保衛戰

圖文／CTWANT

台灣房屋19日發布市場景氣燈號及下半年國內房市景氣預測，Q1市場景氣為藍燈，指標分數31.68，預測Q2為黃藍燈，分數38.02，代表房市逐漸脫離景氣低迷狀態。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴預測下半年「有感量縮、溫和價盤」，盤整局勢看空不空。

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在第五次選擇性信用管制第2戶限貸後，下半年還有多項打房政策陸續上路，包括平均地權新制、行政院積極研議囤房稅2.0，並有總統大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰，牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願。

周鶴鳴表示，官方雖對炒房連環打擊，但另一方面，也對申報租金收入的房東調降房屋稅，並鬆綁換屋族貸款、釋放新青年安心貸款利多，因此下半年仍有剛性買盤支撐，但量能不易放大，將是「量縮價盤」局面，預估全國全年的買賣移轉量，縮減幅度大約15%，整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰。

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周鶴鳴進一步分析造成｢量縮｣的因素，可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上，第一季GDP年增率是-2.87%，看來也不會太好；政策面上，平均地權條例新法預售屋轉售的禁令，已經造成結構性的改變，選擇性信用貸款限制，短期投資必然減少；而這波房價的大爆發，起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後，台商資金回流，且貨幣政策和國際戰爭引發通膨，導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

價格漲跌，則會因產品、區域供需不同，溫和盤整，多空交雜下，周鶴鳴認為，下半年房市將浮現3大趨勢。首先「內需復甦，商用看俏」疫後各產業復甦，國內餐飲旅宿業反彈，AI興起帶動的科技產業發展爆紅，都衍生擴張需求，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。

其次「政策限縮，長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總小宅仍會是主流。

再者，「預售吃緊，成屋價穩」，受平均地權新制影響，預售屋量能縮減，新興重劃區漲跌變化大，房市轉向成屋市場，其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜，房價更具抗跌保值，優質搶手社區仍有創高價機會。

周鶴鳴認為，綜觀下半年房價的起伏，還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面，在總體環境不利的情況下，仍可看到趨勢中的好產品，因為稀有釋出，還在逆勢上揚。