自辦都更房價翻倍5／甩開建商拉扯、政府撐腰　自主更新翻轉都更困局

發布時間：2025/6/19 07:09

都更資源豐富，只要有10戶以上地主連署聆聽，找好場地後，政府或民間團體就會出動宣講。圖為都權會理事長林注強。

圖文／鏡週刊

台灣的住屋安全堪憂，正陷入一場與時間賽跑的重建危機，都更早已是台灣的熱議話題，特別是屋老、人老的雙老螺旋正持續惡化，尤其北市平均屋齡40年以上最老，占比高達36％，內政部前任部長李鴻源日前就再度示警指出，「萬一發生6級以上地震，北市將有4,000棟建築倒塌。」

偏偏都更速度追不上房屋老化的速度，讓人憂心，尤其海砂屋、耐震不足等建物，更是危機四伏。「居住安全不能等」並非口號，因為這是場攸關家園的保衛戰。

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「都更之路遙遙無期又很複雜，甲地主被A建商圈住，乙地主是B建商的好友，丙地主擔心變成爛尾樓，一輩子的努力打水漂；同一個社區換了7、8個建商，30年過去仍無法成案是常態。」都更推動師林志恆說，協商的種種不容易，讓都更窒礙難行，不如自己掌握主導權，由估價師評估明確的權利變換比例，透明公開。

也因此，近年自辦都更的模式逐漸興起，以現階段台北市核准的都更案中，就有3成是自主更新會申請，比例逐年增加，顯示地主意識正在覺醒，籌組自主更新會，並擔任實施者，完全掌握主導權，且全數分回房產價值，不必與建商分潤。

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值得一提的是，政府針對自辦都更提供多項資源，給予全案管理統籌團隊輔導地主，坊間也有都更團體如台灣都更權益促進會提供免費諮詢，地主不必從零開始摸索，「新北住都中心會成立團隊協助自主更新會，尋找建築師繪圖、估價師估價、營造廠施工、建經公司、土地信託、銀行核貸、送審事業計劃等，都更一條龍服務都能包辦，費用收取3％～5％的行政作業費。」錢奕綱說。

對於自主更新的前期預備金，目前雙北政府也都提供補助，北市府總補助款為580萬元，新北市府為630萬元，分階段給予，「前期工作包括說明會、地籍調查、更新單元劃定等流程都要支出，可利用政府補助，讓荷包喘息。」林注強說，等待土地信託、銀行核准撥款，就能還給地主這筆支出。

他強調，地主要拋棄「零出資」的幻想，把自己當作建商，用投資思維看待，前期小額投入，例如每戶每月2000元運作基金，可換來後期上千萬的增值利益。林志恆更是直白地說，「買車不花錢嗎？買菜不花錢嗎？何況是老屋變新屋，可以一毛錢都不用出嗎？這是奇怪的邏輯。」

若1個月2000元，1年2萬4千元，倘有50戶共同參與，1年累積就破百萬了，這筆前期準備金，再加上政府補助，足夠找專業的全案管理來整合、找專業代書做地籍清冊及其他。林志恆形容這是「共同創業」的概念，大家有共識，才有底氣走下去。

事實上，都更相關資源豐富，像是台灣都更權益促進會積極為民眾都更宣講，「只要該社區有10戶以上地主連署，願意出席聆聽，找好場地，我們夥伴就過去，把地主應該知道的都更基本知識、權益、為何要出錢、出錢可以換到什麼樣的利潤，都會跑出報表，讓地主一目了然。」

此外，自辦都更最大優勢在於銀行融資，《都市更新事業優惠貸款要點》法規已放寬，凡是自主更新或災區重建，可達到100％全額貸，相對來說，建商最多只能貸到都更總經費的8成。

「早期民辦都更，地主把土地拿給建商去信託或借貸，若遇到不肖建商，拿到錢跑走，地主的家就會變成爛尾樓。」林注強說，但是自主更新能有效避免悲劇發生，因為自主更新會採取「集體合議」制，每個人都是共同所有權人之一，也是共同擔保人，所以沒有任何一位地主能夠捲款潛逃，確保都更過程順暢有保障。