自辦都更房價翻倍2／30戶難整合、財壓沉重　他3招破解讓都更成真

圖文／鏡週刊

近年自辦都更的模式逐漸興起，以現階段台北市核准的都更案中，就有3成是由自主更新會申請，比例逐年增加，顯示地主意識正在覺醒，揪團籌組自主更新會，並擔任實施者，完全掌握主導權，且全數分回房產價值，不必與建商分潤。然而，自辦都更壓力大，鄰居的衝突、權利分配、財務控管等，都由住戶一肩扛，本刊採訪新北市蘆洲自主更新成功案例，他們深知這是一場沒有退路的家園保衛戰，於是逐一克服難關，攜手成就老宅新生。

 

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「一群門外漢要扛起蓋新房子的重責大任，挑戰何其多啊！我自己去上課，也問了估價師朋友、建築專業的朋友，還是一知半解，不知從哪開始，朋友建議我尋求新北市政府的協助，這才找到一條路。」新北市蘆洲自主更新會理事長劉有祺強調，空有滿腔熱血還不夠，一場危樓革命要順利整合，仍需要專業的力量。

1、尋求政府支援

當年他依循新北市府都更處的指導，陸續尋找估價師、建築師及中華建經，同步擊破住戶們對都更的看法，最終30戶老鄰居達成27戶同意，其中不同意戶的3戶，劉有祺仍繼續協商。

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「我每天都去找阿伯泡茶，再說服他，如果大地震，房子就倒了，我們老厝邊的回憶都沒了。」可惜3戶仍不願簽下同意書，最後要求以領回「更新後權益」的方式，出售現有房地。

「房子尚未拆除重建，他們也不同意重建，照理說應該領回『更新前權益』才對，但他們卻開口要『更新後權益』，幾十年的老厝邊，這樣合理嗎？」更新會成員的反彈可想而知。

2、柔性弭平反彈，以大局為重

劉有祺身為理事長，扮演和事佬的協商角色，「只要能夠順利達標100％同意，大家好聚好散，我們以『自主更新會』的名義買下不同意都更的3戶，未來房子完工出售時，利潤歸所有住戶共享。」劉有祺請估價師評估，更新後平均每坪單價41萬元，換算每戶為920萬元的價值，但考量到不同意戶提前3年離開，「先領錢走人嘛！我們要扣除3年的利息，最後以800萬元買下。」最終達成30戶同意。

全數同意才能向銀行信託土地，基地面積201坪，向銀行貸款2.89億元，「8月談成，9月錢就撥下來，買下3戶不同意戶的權益，成為住戶的共同財產。」同時由估價師公告每戶的權益比例，分回新屋面積。

3、財務精算控管

儘管結果看起來美好，但因為自辦都更是屋主自立自強蓋房子，過程中難免狀況百出，尤其近年工料雙漲，營造成本早已超出原預算；以該案來說，發包之前估每坪12萬元，但是建造過程已漲到15萬元，以樓地板面積1,400坪加總計算，營造成本足足超出了4,200萬元。

為撙節開銷，大家同意把代銷廣告費用（總銷金額的3％～6％）省下來，決定自建也自售，「現在1個月利息達60萬元，我們都很想趕快把7戶餘屋賣掉，也知道放久一點，等待房價上漲能賺更多，但1個月60萬元的利息，晚半年就會滾到近400萬元，我們寧可少賺一點。」劉有祺盤算。

不論如何，值得開心的是，2023年13層的新大樓在蘆洲老城區拔地而起，十年都更路，不僅是一棟房子的重生，更是一群老鄰居用信任化為力量，打磨出安住的新家。

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