鏡評／房市冷卻是個好現象

 

圖文／鏡週刊

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剛剛公布的6月分統計顯示房市正在降溫，六都的房地產移轉棟數（戶數）為1萬8,095戶，與去年同期相比減少了24％，其中，台北、新北、桃園、高雄同步出現超過2成的跌幅，而台中市的交易減少33.9％最為驚人。

而且由於人口老化，擁有房子的長輩過世人數持續上揚，近年全台灣的房屋所有權移轉，有高達3成都是繼承或贈與，再扣除法拍等案件，實際上的買賣案件大約是整體移轉棟數的6成。人口數高達1千6百多萬人、房屋約700萬戶的六個直轄市，一個月僅有約1萬戶買賣案件，對於建築業、房仲業來說，真的是個警訊。

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許多年輕人都會問：「房價開始下跌，是否要趁機買房？」〈鏡評〉多次給過相同的答案，買房最大的關鍵不是房價漲跌、而是「月付額」。例如1千萬元的30年期房貸，正常償還本金與利息，月付額約為6萬元，這對家庭月收入10萬元的年輕夫婦來說，就是沉重的負擔；如果房貸借到1千5百萬元，月付額就會逼近10萬元，這麼高額的房貸潛藏巨大財務安全風險，一旦遇到景氣反轉，必然會有相對邊緣的朋友面臨破產威脅，千萬要謹慎。

但是房價高檔回跌、交易量冷卻、土地開發與建築業遇到逆風，對於台灣整體經濟發展倒是有利。從生產面來看，土地成本上揚、建築材料價格上漲、營造工人必須仰賴外勞，而銷售面又遇到買盤縮手，必須降價求售，外加銀行信用緊縮的壓力，房地產業者的確面臨了雙面夾擊的困境。

但是這一波房地產大多頭，從2003年SARS之後起算已經超過20年，其間僅有幾次小幅度的回檔，整個房地產開發業（建商）大多賺得盆滿缽滿，身價數百億元的建商老闆比比皆是。從大局來看，整個產業累積了20多年的獲利，要度過幾年的整理期不會有問題，而且可以趁著市場回檔的機會，甩掉一些財務與營建實力較弱、過度衝刺的中小型建商，對於產業長期發展反而有利。

至於高度仰賴成交量的房仲業者，面對房市冷卻當然首當其衝，除了同樣出現汰弱留強的產業整理，離職的房仲人員剛好可以緩解其他服務業缺工的壓力，對於房仲個人來說固然會是痛苦的抉擇，不過對於整體經濟的平衡發展，卻是有利的契機。

房市冷卻一定會出現聳動的末日預測，不過，大家無需太過緊張，中央銀行長期維持低利率，就是房市穩定的定海神針，這個基本條件並沒有重大的改變。過熱的房市冷卻下來，對於購房者、建商、房仲業都有好處，台灣房市已經走了20年多頭，如今冷卻、整理、汰弱留強、更要避免勞工階級背負過高的房貸，都是房市繼續穩健前行的必要過程。

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