新青安鬆綁真相3／換屋族18個月緩衝是開設人道走廊？　專家提3招避資金斷鏈

圖文／鏡週刊

央行政策鬆綁，對於換屋族「先買後賣」的切結期限，從原本的1年放寬到18個月，市場熱議是為換屋族開闢一條「人道走廊」，有更充裕的時間賣掉舊屋，且避開第2戶的限貸限制。然而，實際執行持續面臨挑戰，銀行收切結書的意願仍低，恐怕只是紙上福利，政策雖放寬，但流程業務並未同步調整，仍難紓解換屋族的痛點。專家提醒，換屋族採取「先賣後買」才是上策，避免財務風險與交屋糾紛。

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從央行的資料可看出換屋族的困境，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2,142件，「其中，每月先買後賣切結1年出售的件數不到100件，顯示換屋族考量貸款的難度而縮手，因此真正跟銀行簽切結的數量很有限。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察。

曾敬德分析，「先買後賣」在市場上是很正常的交易行為，因此央行的選擇性信用管制措施，針對名下已經有1戶房貸的換屋族群，可以在切結後的1年內賣掉，以爭取較好的貸款條件，「不過，後來銀行資金有限且將資源留給首購族群的狀況下，加上後續還要追蹤客戶1年內是否賣掉，耗費大量人力物力稽查，銀行就不是很努力去爭取這樣的貸款業務。」而換屋族可掌握3大策略。

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1、「先賣後買」最穩健

「目前銀行普遍對切結書持保守態度，我建議『先賣後買』為首選，雖然賣掉舊屋後，需要經歷一段『無殼』的過渡期，可考慮在外租屋，或向買方爭取『售後回租』，做為暫時的住所。」房貸專家喬王說認為，「先賣後買」能解除同時承擔2筆房貸甚至資金斷鏈的壓力，避免因鑑價或核貸問題，在交屋前被迫補錢或違約。

選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，換屋銜接期，仍需爭取搬家及找新房的時間。

2、配偶申貸，留意稅負規定

部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸，陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「2年內自住重購退稅」資格，就要留意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購買房屋，但土地增值稅的重購退稅，買房和賣房的登記人，必須為同一人，才符合資格。

3、評估舊屋市場性

房市走入下行區間，換屋的時程也要拉長，出售舊屋之前，應評估房屋屋況是否老舊、地段是否偏遠，整體條件較差，或是高總價大宅，都不符合首購市場的需求，這類房屋銷售難度高，就會需要較長的去化時間。

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