頭家開講／創勢征四方　太普高暨泰嘉開發董事長　呂金發

圖文／鏡週刊

台積電熊本廠跳級3奈米製程，對在熊本興建公寓式酒店的台灣第一人呂金發來說，看似「天上掉下來的禮物」，其實是他多年來複製「跟著科技聚落走」的成功經驗。

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代銷市調出身的呂金發，1997年金融風暴時，因東家改組被迫自立門戶。靠著深厚市調分析功力站穩市場，進而創立泰嘉開發。他是一個順勢、也會造勢的經營者。看好南科購買力勝過高雄，率先插旗台南九份子，該區8年來房價漲幅高達167％。身家暴增後，他入主上市公司太普高，再跟進台積電布局熊本，陸續投資50億元購地興建，甚至想前進美國亞利桑那州。他在擴張海外版圖之際，也巧避台灣房市寒冬。

1月底，日本熊本氣溫只有零下2度，呂金發領軍太普高與泰嘉開發近40名員工，為投資20億元的「本莊三丁目公寓式酒店」舉行動土典禮。預計在2028年完工的酒店，是第一個由台灣人在熊本購地自建的酒店，也是近年來市中心最大的開發案，日本多位政商界大老都到場觀禮，當地電視台也出機拍攝報導。

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公寓式酒店　進軍熊本

呂金發在動土典禮上致詞：「面對一個不熟悉的區域，一般業者都會猶豫再三，我也是，但機會不留給等待的人。」看似冒險性格強，其實步步都有所本。他自高雄發跡，靠資料及數據，嗅出南科更有商機，搶得先機進入台南九份子重劃區圈地，該區每二戶就有一戶是他賣的，有「九份子推案王」稱號。

呂金發深耕南台灣市場30年，同業稱他是「策略型」的競爭對手。出手購買熊本第一塊土地前，他甚至沒親自到過現場。「我只聽簡報、看了衛星地圖就決定了！」他分析，這塊地距離熊本車站只有5分鐘車程，車站附近沒有五星級酒店，只有2家四星酒店，從日本做的市調數據判斷，酒店明顯供不應求。「日租房價平均一晚日幣3,500元，我只要抓5成住房率，我們的投資報酬率就很高。」他捨棄了台灣建商慣用的「蓋好即售」短利模式，將此案開發為公寓式酒店，完工後將有177間客房，其中6成保留出租，可產生現金流，4成採售後包租代管。

 

呂金發在工作上精算成本且謹慎，但對人隨和沒有架子，這與他出身澎湖魚貨批發商之家有關。父親是澎湖明蝦大盤商，他從小就會幫忙，退伍後先在家裡工作。「澎湖吹東北季風，只能做半年生意，漁船為了避風，一進港常就是100艘，清晨很冷，得喝參茸酒配檳榔，手也常常被螃蟹夾到流血。」自小在魚市場環境中成長，讓他既養成務實思維，也深諳待人接物的人情分寸，日後在高雄建商圈廣結善緣、人緣極佳。

代銷磨功力　創業推案

工作半年後，他到高雄代銷廣告公司上班。「一開始做業務，但發現懂的有限，轉做市場調查，那時市調在代銷公司是最不值錢的。」動輒要完成百頁的市場報告，3、4年歷練下來，讓他可以精準定位產品，於是重回業務銷售跑道。

1997年亞洲金融風暴前，呂金發的東家經營出現狀況，「代銷就是好的時候部隊有千軍萬馬，不好的時候四分五裂，我那時跟老闆提出一些業務上調整的建議，但未獲採納，只能自己出來創業。」他在景氣最差的時候創立聯發廣告，選擇與同業策略聯盟。「我寫了一本企劃書給聯上廣告蘇董（蘇永義），提議成為他們的第二處，承諾不會碰他們原本業務，可以一起把組織品牌做大。」

「我這個人就一個好處，就是我一定要有業績，所以就自己當專案。」做專案，跟銷售有關的大小事要全包，當時他接了京城建設的案子，銷售成績超乎有南台灣土地公之稱的董事長蔡天贊預期，京城建設因此成為呂金發最大的業主，聯上廣告也在他加入的第二年，就成為高雄代銷界龍頭。

2006年，呂金發成立泰嘉開發，初期因資金有限，以「水系列」在高雄鳳山及楠梓區高雄大學附近推案，靠著在代銷累積的經驗，從設計到銷售他都親力親為參與。「剛開始的推案都算順利，但沒有興奮的感覺，因為畢竟不是在主要區域。」當時台積電尚未在楠梓區設廠，但高雄的地價已持續往上，他決定移往人口密集度高的台南永康及國平重劃區推案。

插旗九份子　眼光獨到

永康的第一案賣得很好，但國平重劃區的「水悅灣」卻滯銷，已經是新成屋，卻賣不到一成，有同業甚至私下認為，呂金發會被此案拖累而倒閉。「那個案子真的是賣到快中風了！我想不透，蓋得那麼漂亮的房子，又有海景，為什麼賣不掉？市調後才發現，那邊適合40坪的大小，近百坪的產品定位錯了！」後來在一位地產前輩的建議下，水悅灣以99萬元輕鬆交屋的誘因順利完銷，至今是台南排名前三的豪宅。

呂金發對台南做了市調後發現，南科的員工有3萬2千人，新竹總部周邊有的供應商南科也有，當時房價高於南科1倍。2015年，他決定在距離南科10分鐘車程的九份子重劃區圈地，3年後推出首案「水舞川」。當多數高雄建商追逐台積電設廠話題、紛紛進駐楠梓購地推案時，他不為所動。「我調查比較台積電員工的薪資結構後，覺得南科的購屋實力明顯高於高雄。」8年來，泰嘉開發在九份子重劃區已售出超過1,700戶，是該區推案王。房價從每坪15萬元賣到40萬元，漲幅高達167％，讓呂金發的事業與身家同步翻倍成長，並順勢入主太普高，成為上市公司老闆。

太普高原生產印刷版材，在中國低價競爭的紅海中年年虧損。「財報每月都是紅字，我真的看不習慣這些紅字。老二（二兒子）很想做，我就支援他。」呂金發接手太普高後，動用在台南認識的所有傳產老闆人脈，帶二兒子、太普高執行長呂品學一家家拜訪，觀摩學習管理。去年已研發出環保版材，拿到美國訂單，成為提高毛利率的關鍵產品。

臨房市寒冬　務實以對

3年前，台灣房市仍一片大好，泰嘉在南台灣推出的建案也案案熱銷，甚少建商將眼光投向海外，但當呂金發得知台積電要在日本熊本設廠，立刻請特助、長子呂維哲前往當地進行市調。

在美國紐約讀建築的呂維哲（Ted），於疫情期間回台，先擔任泰嘉開發特助，除了引進日本丹下憲孝等許多國際知名建築師為建案操刀，提升品牌高度，熊本的公寓式酒店也由他主導。「熊本的開發案，都是Ted穿針引線，土地開發都是他用雙腳走出來的。」

面對台灣房市寒冬，呂金發選擇順勢而為。「推案量你要減少啊！建築業的勝負往往在於一瞬間的決策，逆勢操作大肆擴張等於自殺。」一向採取務實策略的他，去年底以中古屋價格推出先建後售的新成屋「一央清」，被網友讚是高雄CP值高的個案。

在台積電宣布熊本廠跳級導入三奈米製程前，呂金發就已準備豪砸50億元。除了近千坪公寓式酒店已啟動，他更進一步加碼，在距離台積電熊本廠步行僅5分鐘之處購入5千坪土地，布局結合住宅與飯店的複合式開發，提前卡位，準備打造「台積城」。他還在尾牙上宣布，不排除前進美國亞利桑那州。帶著澎湖討海人的韌性，呂金發不斷開拓新戰場創新局。

 

 

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