虛坪改革拚上路／不合理的公設不用買　虛坪改革2大重點一次看

發布時間：2026/3/3 06:51

圖文／鏡週刊

內政部「虛坪改革」勢在必行，最快預計2026年正式上路，有趣的是，產官學界對此形成二大陣營，且立場明顯對立，多數的專家、學者與政府站在同一陣線，力挺「虛坪改革」政策上路；但實際負責蓋房、賣房的建商們，不但普遍不看好改革成效，直言「羊毛出在羊身上」，認為此舉不僅無助平抑房價，反而可能導致區域房價上揚，與政府打房立場背道而馳。

當高房價成為民怨，如何解決「年輕人買不起房」的問題便成為執政黨的當務之急！

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2024年初，前內政部長林右昌就公開力挺「虛坪改革」政策，強調新政策有助降低公設5％至10％，未來住宅公設比可降至25％至30％，讓購屋族付出同樣金額，可享有更多自用室內坪數。接棒的內政部長劉世芳更打算力拚虛坪改革2026年上路。「本次改革的二大溝通重點：一、電梯免計容積項目；二、未買車位者無需負擔車道面積。」劉世芳言之鑿鑿地說。

本刊調查，由於高公設比已經成為房市結構性問題，各界都呼籲必須重新檢視，內政部也對修法方向研議多年，此次推動虛坪改革方案，主要涉及《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》二大法源修法。「前者將調整容積計算方式，將一般電梯納入免計容積；後者則修正停車空間的權屬，將法定停車空間及車道空間從過去的『共有部分』調整為『專有部分』，並可核發獨立權狀。」內政部官員對本刊透露。

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虛坪改革擬將法定停車空間與車道改列為專有部分，未購買車位住戶不需再分攤相關面積。

就在內政部提出修法方向後，學界多表支持，「房屋公設計算基礎透明化，是應該要有的改革方向，消費者可以清楚知道自己買到多少使用坪數，避免在不知情的情況下，為用不到的虛坪買單。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說。

大華不動產估價師事務所所長張義權也支持虛坪改革，「其實很多國家實施『實坪制』多年，如日本、泰國、菲律賓等，皆以『實際使用坪數』進行交易。」不過，他也提醒，新制上路後，市場同時存有新、舊制，可能導致混亂。

據調查，新政策不溯及既往，同時對已申請建照的建案，與都市更新案設置過渡條款，以降低新制上路後對市場的衝擊。「《公寓大廈管理條例》後續尚待立法院審議，《建築技術規則》由國土管理署提出修正方向，預計最快2026年初對外預告。」官員補充說明。

外界關心虛坪改革是否會影響房價呢？「每個建案的總成本與總銷售金額早已精算，權狀登記坪數減少，對房屋總價影響不大，反而因公設比降低，使用坪數增加，導致單價上升。」章定煊分析。

他也認為，新制上路後，短期內或許會讓市場出現混亂，但改革總會出現陣痛期。「2011年雨遮不得計價新制上路前，業者也說會導致許多亂象，但事實上並未發生，畢竟市場終將適應新制度。」

房市專家也坦言，虛坪改革固然進步，但購屋族仍不能掉以輕心，因為虛坪改革讓建商「模糊操作」的黑箱空間減少，這也代表建商會以更高明的「包裝與話術」來讓購屋者買單。「畢竟，房屋銷售向來『道高一尺、魔高一丈』的典型戰場，政策可以規範坪數的定義，但難以規範建案巧妙的行銷手法，買房依舊要停、看、聽，要避免被「美麗包裝」迷惑，購屋族仍得睜大眼睛。」專家再度提醒。