海外購屋掀熱潮／海外置產潛藏隱形風險　專家提醒投資前須全面評估

圖文／鏡週刊

「海外置產絕非穩賺不賠，風險並不小」隨著台灣建商掀起新一波「出海潮」，從東南亞、日本到美加市場，不少投資人也跟隨腳步布局海外資產。然而，在高投報率、產業題材與身分規劃等誘因背後，也藏有許多隱形風險，和氏璧國際物業創辦人朱幸兒提醒，海外置產的投資決策，牽涉法律制度、稅務設計、匯率波動與地緣政治等許多細節，投資前務必詳加了解與評估。

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海外買房有哪些風險要注意呢？有豐富實戰經驗的朱幸兒直率地說「很多耶」，除了大家熟知的匯率與政經局勢風險外，還必須熟悉當地的「法令、外匯、稅務規範」。

例如澳洲2025年開始，禁止外國投資者購買中古屋，將現有住宅優先留給澳洲本地買家，降低當地居民住房負擔壓力。

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此外，資金的「匯入與匯出」常被衝動購買者忽略，例如越南、中國大陸、泰國等國家有嚴格的外匯管制，「不是你房子賣了，想把錢匯回來，錢就回得來」，朱幸兒直白地說。

「稅負更是吃掉投報率的隱形殺手。」朱幸兒說，許多國家會透過提升外國購屋者稅負等方式來保障當地民眾居住權，她分享自身實際經驗，她在溫哥華購買預售屋，房子還在蓋，但當地政府便覺得房價漲幅過快，突襲宣布對海外購屋者加徵15%印花稅，雖然不溯及既往，卻重擊了後續轉售的流動性，在「報酬率都不確定能否有15％的狀況下，就要先繳15％的印花稅」，潛在買家紛紛縮手，打亂了原本的投資佈局。

最後，也不能忽視「購屋後的管理成本」，朱幸兒語重心長地提醒，海外置產從交屋那一刻起，真正的考驗才開始，包括房屋修繕維護、跨國往返的時間與機票費用，以及物業管理品質等，都將會影響實際報酬率。

她以自身經驗為例指出，自己在法國與越南皆有出租物業，但因法國當地缺乏即時且可靠的物業管理，一旦房客臨時需要房東協助，往往難以及時處理；相較之下，越南僅需約三小時航程，當天即可抵達處理問題，「距離太遠，真的會讓人分身乏術，也讓我重新思考是否要再投資那麼遙遠的市場。」

此外，由於多數投資人難以長期停留海外親自管理房產，往往需委託當地包租代管公司協助營運，這筆費用亦不可小覷，一般而言，東南亞地區代管費約占月租金的8~10%，而歐美國家因人工成本較高，代管費用則落在12~20％，包含跨國交通支出與當地稅負，都將影響實際收益，投資前必須逐一盤點與估算，並了解當地是否有合適的包租代管業者。

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