大繼承潮3／舊制保護傘發威！2千萬老屋繼承轉賣　稅金從540萬變80萬

發布時間：2026/6/15 08:15

圖文／鏡週刊

同樣一間價值2千萬元的老屋，繼承後的隔年轉賣，有人繳稅540萬元，有人只繳稅80萬元，稅負差距的關鍵在於「房產取得時間點」。專家指出，老一輩在2015年12月31日前取得的舊制老房子，若透過繼承傳承，下一代可承接「舊制保護傘」，轉賣時免課房地合一稅，讓「繼承」成為房產移轉的節稅管道。

廣告更多內容請繼續往下閱讀

「很多人都不知道，繼承不只是拿到房子，還能『繼承』到舊制的低稅資格。」財富傳承專家R姐廖嘉紅說，台灣在2016年1月1日起實施房地合一稅新制，在此之前取得的房產，出售時適用「舊制」，只需申報「房屋」部分的財產交易所得稅，不必按獲利課徵最高稅率達45％的房地合一稅。

以長輩老陳的公寓為例，1996年購入，屬於「舊制」房產，土地公告現值600萬＋房屋評定現值200萬=800萬元，老陳若選擇在生前贈與獨子小陳，小陳取得後再賣出，因為是「受贈取得」，成本被鎖在公告現值800萬元，且適用房地合一稅新制，按獲利1,200萬元的45％繳納房地合一稅，高達540萬元。

廣告更多內容請繼續往下閱讀

若是繼承房產，不僅有遺產稅的免稅額，還可免徵土增稅，「『洗白』土地增值稅，是繼承房產最大的紅利。」律師蘇家宏解釋，依據現行稅法，繼承移轉時不課徵土增稅，且未來房產的土增稅基，會以小陳繼承當下的公告現值重新起算。

這意味老陳持有30年所累積下來、數百萬元的龐大土增稅，在「繼承」發生的那一刻，直接合法歸零。

很多人擔心死後會被課徵高額遺產稅，但依照現行規定，老陳的公寓計稅價值是按公告現值800萬元計算，遠低於目前1,33萬元的遺產稅免稅額；若再加計配偶與子女等各項扣除額，整體免稅額度可達2,100萬元左右，因此遺產稅直接是零元。

真正省稅的關鍵是「舊制保護傘」，蘇家宏強調，傳承房地產最重要的是「取得時間點」，老陳是在2015年12月31日前取得房產，屬於「舊制」，如果留到繼承，子女可承接「舊制」身份，也就是說，小陳繼承後出售免課徵房地合一稅，只需申報「房屋財產交易所得」，併入綜合所得稅，公寓的房屋評定現值200萬元，按出售時綜合所得稅最高稅率40％計算，賣房後繳稅約80萬元。