大繼承潮2／爸爸送房竟成最貴禮物　2千萬老屋稅負高達640萬

圖文／鏡週刊

「爸爸是為了我好，沒想到這份禮物，稅金貴到我付不起。」小陳看著稅單無奈嘆氣。許多長輩擔心遺產稅，急著在生前把房產過戶給子女，卻忽略了贈與稅、土地增值稅、房地合一稅「三稅齊發」的稅務黑洞，專家計算，市價2千萬的老公寓，生前贈與總稅負達640萬元，但若留到繼承，稅負為80萬元，差距達8倍。

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老陳在1996年以500萬元買下台北市一間公寓，如今市價漲到2千萬元。他心疼兒子小陳未來買房辛苦，決定提前把房子過戶給他，沒想到，這個「爸爸為你好」的決定，卻讓小陳陷入3道稅負難關。

第1關：贈與稅

「許多長輩擔心未來遺產稅太高，選擇在生前直接過戶給子女，卻忽略會產生3種稅負。」律師蘇家宏指出，首先是贈與稅，房產市值2千萬，土地公告現值600萬＋房屋評定現值200萬=800萬元。

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以800萬元扣除每年244萬元免稅額後，贈與淨額為556萬元，按稅率10％計算，需繳納贈與稅55.6萬元。

第2關：土增稅

蘇家宏表示，老屋持有30年，土地漲價幅度驚人，生前贈與移轉必須依法繳納土增稅，且因為是「贈與行為」，依法不適用自用住宅10％的優惠稅率，只能以較高的一般稅率核課，光是這兩條稅，小陳在過戶當下就噴了超過百萬元現金。

第3關：轉賣，房地合一稅

宏國德霖科技大學不動產經營系副教授吳聲煌指出，最可怕的致命傷，是小陳「受贈」公寓後，取得成本會鎖定在公告現值的800萬元，若小陳隔年以市價2,000萬元賣掉老屋，國稅局認定他獲利1,200萬元（2,000萬－800萬＝1,200萬），按房地合一稅新制稅率45％計算，就要繳納540萬元的房地合一稅，加上先前的贈與稅及土增稅，總稅負成本達640萬元。

如果老陳於身後再由小陳繼承老屋，依據現行稅法，繼承移轉不課徵土增稅。而老屋的計稅價值是按公告現值800萬元計算，遠低於目前1,333萬元的遺產稅免稅額，遺產稅直接為0元。

小陳繼承後以市價2千萬賣出，因老陳是在2015年12月31日前取得房產，屬於「舊制」，小陳可延續「舊制」身分，免課房地合一稅，只需申報「房屋財產交易所得稅」，併入綜所稅，而房屋評定現值200萬元，按最高稅率40％計算，小陳僅需繳納約80萬元。

 

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