達人理財／負債400萬到月收40萬　昔日街頭少年16年房產翻身記

圖文／鏡週刊

從從負債近400萬元，一路走到破產更生，如今卻能每月坐收40萬元租金收入，李文森的人生是一場大逆轉。16年前，他帶著做手搖飲存下的500萬元回到故鄉高雄，憑著過去在北部累積的房產實戰經驗，提前卡位捷運與重大建設題材，一步步翻身成為包租公。巧合的是，他如今布局最深的前金站一帶，正是小時候家被法院拍賣後，不得不離開的地方。

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「未來信義國小站是二條捷運線的交會點，6年前我用750萬元買下這間房，去年脫手淨賺二百多萬元。」若水財商管理顧問萬事屋總諮詢長李文森領著我們拐進高雄捷運信義國小站旁、步行僅需1分鐘的巷弄內，停在一棟外觀新穎、屋齡不過7年的電梯華廈前。

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返回家鄉　投資房地產

「基礎建設一直是我買房時最看重的指標，但你能相信、又不能全信，隨時都要保持危機意識。」事實上，鄰近該房的捷運黃線曾因政權移轉與行政效率調整，導致原本預計完工的2025年變成動工年，「都市計畫更改無法自己掌控，但售出的時機卻可以。」李文森強調，房子一定要在市場新聞與廣告最多的時候，以最快的方式脫手。

回顧李文森的房產投資路，在北部念完大學後，沒多久就開始學習投資房產，看過逾六百間房。2010年眼見台北房價高不可攀，他帶著做手搖飲店賺到的五百萬元與房產投資知識，毅然收拾行囊回到家鄉高雄。

16年過去，如今他已翻身為每月坐收約40萬元被動收入的包租公。手上的不動產除了捷運前金站周邊的五間房，還有因看好林園附近工業區密集，且是未來捷運路線必經之地的發展潛力，而與好友在當地租地、接洽營造廠、尋找建商，並親自跑遍政府機關申請建造，合資蓋起一棟擁有60間套房的住宅大樓。

心法一：跟著基礎建設走

2010年時的高雄，捷運網絡才剛起步，許多本地人對於搭乘大眾運輸的習慣仍在建立，但在北部見識過捷運帶動房價的李文森，卻從中嗅到了商機。他意識到，基礎建設才剛開始發展的高雄，是房地產難得一遇的機會。

也因此回到高雄後，他規定自己一天要看5間房，一個月後挑中了三民區民和街一處頂樓加蓋的大三房物件，以165萬元買進。「當時高雄最重要的二大建設是鐵路地下化及輕軌，這間房子離鐵路地下化科工館站四分鐘、輕軌大順九如站2分鐘，而且上國道只要七分鐘，當然要把握。」

心法二：題材發酵就下車

李文森強調，房價漲的是未來性，買在消息還沒確定時，賣在題材炒到最高、最多人討論時，就能不敗。他提到，回高雄後在民和街買進的這間房子雖是起家厝，但自住六年後，見題材開始發酵，還是決定趁高賣出；最終以390萬元成交，淨賺二百多萬元。

之後他往市區前進。2016年全台灣的目光開始聚焦南台灣，只因市場隱隱傳出台積電即將到高雄設廠的風聲，李文森選在台積電準備落腳的隔壁區附近，買下不到20年、位於崇愛公園旁的三房兩廳電梯大樓。到了2019年，隨著台積電議題在高雄房市發燒，他再次在市場最熱之時，以八百多萬元將該物件售出。

強調買屋跟著基礎建設走，但李文森提醒，仍有可能遇到工程延宕、甚至是都市計畫改變的風險。他就曾遇上類似狀況，以起家厝為例，原預想走路2分鐘就能到輕軌大順九如站，沒想到該站最後與另一站合併，走到捷運站的時間拉長為十分鐘。

「所以該賣時絕不戀棧。更不要因為貪心而故意掛出高於市場行情的偏離價格。」李文森分享，他賣房必定參考實價登錄最高與最低價格，再取其中間值作為合理價。

心法三：二或三房新物件

隨著資本愈發雄厚，李文森的選案標準變得嚴格。「我的定位很明確，就是做資產配置與投資。新物件的屋況漂亮，對於租屋族而言具有極高的吸引力，所以只鎖定新成屋及預售屋，這樣即便先放在市場上出租幾年，等到未來要轉手出售時，依然能在市場上維持賣相與好價格。」

而近幾年他買進的物件，皆圍繞在市中心，捷運前金站周邊就是他瞄準的區域。「未來少子化、老年化是趨勢，二房兩廳、三房兩廳的房型一定是主流。」李文森陸續買下該區附近的5間房，二間自用、三間出租，皆步行約5分鐘即可到達捷運站。

值得一提的是，為了讓物件在市場上達到最大能見度，他還有一套獨門銷售策略，那就是同時與超過20家不同的仲介公司簽約。原來這樣的做法不僅能讓物件在短時間內遍布全高雄的房仲網路，更能營造出房子在市場上極度搶手的氛圍。

小時候因家道中落，家裡的房子不幸遭到法院拍賣，李文森國中後就流落街頭，甚至一度淪為黑道分子，一直到認識優秀同儕後才考上大學。然而，上大學後，不論學費或生活費都要自己想辦法，不得已只好用現金卡、信用卡借錢過生活。

重啟人生　擁財富自由

「我最高曾經負債快400萬元，一天打3份工都還不起貸款。」他苦笑說，當時白天在系所當助教，下午當家教或街頭藝人，晚上到淡水一間飯店當夜間櫃台，但每個月的薪水還沒到手，就已經被各種帳單和卡債瓜分一空。最後他在銀行建議下申請破產，並進行一生一次的債務更生，才將負債降為188萬元，讓人生得以重新來過。

而從黑道小8+9破產到財富自由，為了幫助更多人不再為錢煩惱，李文森還成了財商諮詢陪跑教練；曾經與李文森做過一對一諮詢的葉律師提到，自己過去很排斥向銀行借貸，但現在懂得信用擴張不是壞事，重點是要有足夠的知識。讀者Cathy Liu則說，受到李文森影響，她不僅重新檢視自己的財務狀況，也開始了解各種投資管道，「雖然還是投資小白，但遲到總比不到好。」

採訪接近尾聲，李文森緩緩說道，小時候被法院拍賣、讓他從此流落街頭的家，就是在高雄前金站附近，也因此這些年他的房產投資始終圍繞著這一帶。對外人而言，那或許只是精準的投資布局；但對他來說，更像是一場人生逆轉的證明。

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