理財最前線／老房別急過戶兒女　專家揭繼承4大省稅優勢

圖文／鏡週刊

台灣正以驚人速度走向超高齡化，「生不如死」浪潮全面席捲，也迎來史上最大規模的財富繼承潮。從房地產移轉可見，交易買氣冷，繼承移轉卻衝新高，2025年全台房產繼承移轉達78,324棟，刷新紀錄，顯示「大繼承潮」來了！面對價值不菲的房產，應該趁生前提早贈與，還是留到死後由子女繼承，或透過買賣、分年贈與來傳承？專家教戰最省稅的老屋傳承密碼。

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「爸爸是為了我好，沒想到這份禮物，稅金貴到我付不起。」小陳看著國稅局寄來的稅單無奈嘆氣。陳爸爸在台北市擁有一間屋齡30年的老公寓（1996年以500萬元購入），二年前決定將這間市價2千萬元的公寓，贈與過戶給獨子小陳。

選錯方式　稅負多數百萬

沒想到光是贈與稅與不能適用優惠稅率的土地增值稅，就讓小陳噴了超過百萬元。

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接手房產隔年，小陳以市價2千萬元賣出變現，因是「受贈」取得，成本被迫鎖在公告現值的800萬元（土地公告現值600萬元加房屋評定現值200萬元），國稅局認定他大賺1200萬元，以房地合一稅新制稅率45％計算，要繳稅540萬元。而小陳面臨的稅務窘境，正在台灣頻繁發生。

房市交易急凍，但「等房族」卻越來越多。這是因為台灣正進入「生不如死」的人口負成長年代，據內政部統計，2025年台灣新生兒數僅10萬7812人，創歷史新低，但死亡人數卻達20萬268人，等於一年少9萬多人。

而內政部也統計，2025年全台繼承移轉棟數高達7萬8324棟，相較買賣移轉棟數創9年新低的淒慘市況，繼承市場卻頻創新高，其中台北市繼承移轉棟數年增幅達6.6％，高居六都之冠。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨觀察，目前正面臨「戰後嬰兒潮」世代的財富傳承期，而雙北房價居高不下，年輕人購屋痛苦指數爆表，使得「等房」逐漸成為取得房產的主流管道之一。只是，房子怎麼留？何時給？差很大。

一、生前贈與：三稅齊發最虧

「許多長輩擔心未來遺產稅太高，選擇生前先將房產過戶給子女，卻忽略會產生三種稅負。」律師蘇家宏指出，首先是贈與稅，房產市值2千萬元，公告現值800萬元，扣除每年244萬元免稅額後，贈與淨額為556萬元，按稅率10％計算，需繳贈與稅55.6萬元。

第二則是土地增值稅，生前贈與必須繳納土增稅，且因是贈與不能適用自用住宅優惠稅率，只能適用較高的一般稅率核課。

蘇家宏說，最可怕的是小陳「受贈」公寓後，取得成本會鎖定在公告現值的800萬元，當小陳於隔年賣掉房屋，需繳納540萬元的房地合一稅，「許多人以為生前贈與是在幫孩子省稅，但實際上是現在先繳一筆、未來再補一筆。」

二、分年贈與：僅規避贈與稅

陳爸爸若採取分年切割房產持分贈與兒子，利用每年244萬元的贈與免稅額來處理，「雖然可省下贈與稅，但每次移轉都要依持分比例繳納土地增值稅，未來小陳出售時，也須依新制課徵房地合一稅，節稅效果有限。」財富傳承專家R姐廖嘉紅說。

 

三、父子買賣：土增稅大失血

如果陳爸爸生前想以交易方式將公寓「賣」給小陳，雖能墊高未來轉售時的取得成本，不必依照公告現值來鎖住成本，但陳爸爸須繳驚人的土增稅。

「以北市三十多年的老屋來說，土增稅動輒3、4百萬元。」宏國德霖科技大學不動產經營系副教授吳聲煌說，二親等以內買賣，小陳還要證明自己有足夠薪資收入，支付2千萬元購屋款，並且經國稅局認可是合理的購屋價金，否則會引來查稅風險，實務上難度較高。

四、死後繼承：稅賦遽減最優

「『洗白』土地增值稅，是繼承房產最大的紅利。」蘇家宏解釋，依據現行稅法，繼承移轉時不課徵土增稅，且未來房產的土增稅基，會以小陳繼承當下的公告現值重新起算。這意味陳爸爸持有該房產30年所累積下來的龐大土增稅，在「繼承」發生的那一刻，直接合法歸零。

很多人擔心死後會被課徵高額遺產稅，但依照現行規定，陳爸爸的公寓計稅價值是按公告現值800萬元計算，遠低於目前1333萬元的遺產稅免稅額；若加計配偶與子女等各項扣除額，整體免稅額度可達2100萬元左右，因此遺產稅是0元。

真正省稅的關鍵是「舊制保護傘」，蘇家宏強調，傳承房地產最重要的是「取得時間點」，陳爸爸是在2015年12月31日前取得房產，屬於「舊制」，若留到繼承，子女可以承接「舊制」身分，也就是說，小陳繼承後出售免課徵房地合一稅，只需申報「房屋財產交易所得」，併入綜合所得稅。公寓房屋評定現值200萬元，按出售時綜合所得稅最高稅率40％計算，賣房後僅需繳納約80萬元所得稅。

R姐觀察，目前進入財富交接階段的長輩，多半是在1990、2000年代購入房產，當年房價低、持有成本低，如今房價翻漲數倍，還剛好卡在房地合一稅新舊制交界，「一間老房子，同時具備市值暴漲、舊制享低稅、繼承免土增稅以及高遺產免稅額等四大優勢，這也是近年愈來愈多高資產家庭，不急著生前過戶的重要原因。」

省力省稅　兩代皆少折騰

吳聲煌分析，不少長輩現在都選擇採用「身後繼承」，因為一旦提前贈與，兒女未來出售房產時，反而會因較低的取得成本，拉大獲利空間，背上沉重的房地合一稅。

此外，老房子從1990年代持有至今，漲幅驚人，若生前贈與或買賣，土增稅可能高達數十萬甚或數百萬元，而透過繼承，不僅免繳土增稅，還能讓下一代承接新的公告現值作為取得成本。

以陳爸爸案例來看，最重要就在於2015年之前取得的舊制老房子，應留到繼承而非生前處理，因為繼承是目前最優惠的資產移轉管道，不僅繼承當下免課土增稅，還能完美承接舊制的免房地合一稅利益。

蘇家宏認為，繼承是最省時、省力，而且最省稅的選擇，長輩在生前為了贈與、買賣而折騰，不但可能要繳付大筆的贈與稅與土增稅，更可能因為提早把財產過戶，產生「失去人生依託」或被子女忽視的焦慮感。

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