簽「30年包租保證」是陷阱！上班族為退休砸2400萬買房收租　半年後獲利大縮水

實習記者林子云／綜合報導

日本一名50多歲的上班族為了幫退休生活鋪路，砸下1.2億日圓（約新台幣2431萬元）購入一棟出租公寓，並簽署「包租代管」契約。本以為能從此靠收租安心過日子，沒想到才過了半年的時間，就接獲代管公司要求調降20%租金的通知，讓他大感錯愕，整個退休投資規劃瞬間面臨考驗。

根據日媒「THE GOLD ONLINE」報導，A先生（化名）長年在企業任職，由於擔心退休後的生活開銷與收入不足，決定透過房地產投資打造穩定的被動收入。由於先前缺乏相關投資經驗，他選擇採納房產公司的建議，買進總價1.2億日圓的整棟出租公寓，並同步簽訂包租代管合約。

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當時房產業者極力推薦，強調方案提供「30年租金保證」，就算遇到房屋空置也不用擔心領不到租金，且後續管理全由公司一手包辦。業者甚至提供收支試算表，顯示每月租金不僅能輕鬆支付房貸，還能有額外獲利，讓A先生深信這是個可以一邊工作、一邊累積資產的優質投資。

不料才維持不到半年，包租公司就突襲通知，聲稱受到周邊租金行情變化影響，要求將原先承諾的保證租金下修20%。A先生認為當初明明標榜「30年保證」，租金應該全程保持不變，如今一減就是兩成，獲利幾乎泡湯，甚至打亂了財務布局，只得緊急向律師求助。

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對此，律師指出，不少初次涉足房產的投資人常對「30年租金保證」產生誤解。實際上，「契約存續30年」與「租金金額30年不變」是兩回事；多數包租代管契約中，都會載明若遇到周邊租金行情變動或房屋老舊等狀況，業者有權依法提出租金調整的要求。

律師特別提醒，房產投資除了要留意空屋率與房價波動外，契約條款本身也是重要風險來源。投資人在看到「穩定收入」或「租金保證」等行銷口號時，務必仔細審視合約中的降租條件、調整時機與解約機制，避免因為認知落差，讓預期的收益成為沉重的財務壓力。