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【爛尾燒進天龍國3】小建商高槓桿承做危老重建 專家疾呼5大重點修

發布時間:2023/8/15 06:58

立委邱顯智主張,預售履約擔保制度中,應讓消費者和銀行債權同一順位受償。(翻攝自 林彥甫 新竹市議員臉書)
立委邱顯智主張,預售履約擔保制度中,應讓消費者和銀行債權同一順位受償。(翻攝自 林彥甫 新竹市議員臉書)

圖文/鏡週刊

台北市屋齡超過30年的老宅逾64萬戶,平均屋齡36.87年,天龍國可說是六都市容最老舊的城市。2017年《危老條例》開出一條高速公路、遞出容積獎勵誘因,加速危老重建進程,近年在六都遍地開花,尤其北市核准件數更是全國之冠。

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然而竟有不肖業者當成一場遊戲,蓋不下去就甩鍋走人,當初拱手讓出土地的地主戶、從口袋掏出血汗錢的承購戶,面對爛尾工地欲哭無淚。建商爛尾事件自去年以來層出不窮,在在凸顯政府現行的法令仍欠周延、必須全盤檢討,專家直指5大痛點,疾呼要修法。

 

「資本額7,500萬竟能承做總銷金額13億的危老重建,嘉源建設簡直是小孩開大車,如果碰到工料雙漲、土建融貸款不足等因素,建商倒閉跑路,最終損害最大的是消費者。」消基會董事長吳榮達說,嘉源建設是個小建商,卻在北市北投區、大同區承作總銷金額達13億元的危老重建,他呼籲政府對預售屋的管控,應該從「誰有資格蓋」開始管起。

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1、簽約由民間公證人見證

時代力量立委邱顯智指出,建商和地主之間,包括財力、專業知識、資訊流通等,都處於極度不對稱的狀態,尤其地主多是年長的長輩,「金管會規定向高齡者販賣保單時必須錄音錄影,那麼當危老重建案要簽約時,因涉及權益大,更應該錄音錄影,甚至要有民間公證人在旁見證。」他說。

2、提高消費者受償順位

手無寸鐵的消費者,遇到建商跑路時,不但房子住不進去,繳付的價金也可能受到受償順位被墊後,恐怕一毛錢都拿不回來。

邱顯智以10多年前的華隆案促使《勞基法》修法為例,「華隆紡織惡意關廠,勞工自救抗議、追討薪資,最終促使政府修法《勞基法》,提升勞工地位,第28條規定,勞工的資遣費應與銀行的抵押權同一順位受償。」

殷鑒不遠,邱顯智強調《消保法》也應該修法,在預售履約擔保制度中,讓消費者和銀行債權同一順位受償,「我們台灣很難一次進展到像德國法令那樣,勞工、消費者必定優先拿回,但至少要提升到同等地位、一起分配。」他說。

3、落實公權力審查機制

都更有政府介入的審議機制,讓公部門各單位介入審查,相較之下,危老卻沒有任何審查機制,完全仰賴地主與建商自行協商,邱顯智觀察,政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵,建商獲得容獎好處的同時,政府就應積極讓公權力進行審查,多設立一層把關機制,輔導建商訂好權益分配,減少糾紛。

4、信託擔保委託人,應改為「買方」

消基會以「泊山妍」建案為例,依照《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第7之1點規定,價金信託的委託人是賣方(即建商)而非買方(消費者),所以,消費者承擔的風險依然存在,需要內政部亡羊補牢,將信託擔保的委託人改為「買方」。

一旦建商無法依約完工或交屋,這筆價金信託的剩餘財產,即可按比例完全退給所有承購戶(消費者),不會再將其他中下游廠商的賠償(如管理銷售、廣告行銷、建築師、設計費等費用)一併列入受償分配,使消費者能夠退回的價金大幅縮水,造成消費者實質的損害。

5、速訂立建經專法

雖然目前「預售屋買賣定型化契約應記載事項」已詳列5大履保機制,但管制「價金信託」的源頭法規仍不健全,無法防堵建商與建經公司任意挪用資金,因此消基會呼籲,應速定《建築經理業管理條例》才是正本清源之道。


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