【法拍達人煉金術3】專攻「不點交」物件賺更大　包租公中南部存6房

圖文／鏡週刊

法拍資訊日益透明，拍賣底價相當於市價打8折，吸引民眾揀便宜，尤其「點交」物件可由法院協助清空交屋，遇到優質物件更是追價競標。法拍小哥陳俊廷說，「拍定價格逼近市價，雙北拍定金額甚至衝上拍，菜籃族都來了，『點交』物件已便宜不到哪裡去。」於是他專攻「不點交」物件中、相對安全的標的，競爭者少，利潤空間更大，如今在中南部卡位6間房子，年收租百萬。

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「像是『帶租約』的房子，反而是不點交。」陳俊廷說，拍賣物件帶有5年以內的正常租約、租客仍住在屋內的狀況，法律上認定是合法，不屬於「非法占用」，基於「買賣不破租賃」原則，法院認定為「不點交」物件。

也就是說，法院不會像在處理「點交」物件時，啟動「強制執行」的公權力趕走現住人，清點空屋交給得標人，「看到這類『不點交』物件，我反而會異常興奮！因為得標後，告知租客說房東換人了，重新打租約就好。我揀到便宜又可以穩穩收租。」陳俊廷說。

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另如「無償借用」，也是「不點交」物件。例如債務人把房子借給親友居住，後來房子被法拍，法院認定現住人為「第三人」、並非房屋所有權人，因此列入「不點交」。陳俊廷教戰，依據《民法》法條，新的拍定人沒有必要承受上一個屋主的債權關係，只要向法院打官司「無權占有請求遷讓房屋」，勝訴機率都有9成以上。

可見投資法拍屋最棘手的不是投標，拍定後能順利交屋，才是最困難的事，陳俊廷吐露心聲，「儘管在法拍界打滾多年，每次出手我仍會害怕，不知屋子裡面是什麼樣的人。」

陳俊廷細數人間冷暖，「我人生中第一次辦法會，竟然是幫陌生人收屍。」當年還是菜鳥時，標到點交物件，債務人自住屋內，「點交當天進屋，才發現屋主在裡面往生，向法院陳報與當初筆錄不合，請求退件，法院卻以《強制執行法》回絕。」所幸由二家債權銀行評估後，認為房屋仍有殘值、願意撤回，陳俊廷才放下心中大石。

陳俊廷還遇過屋主仍住屋內，房子被法拍，「每次強制執行時，屋主就抓狂，抱著瓦斯桶說要同歸於盡。」

最後，陳俊廷提醒，就算是「點交」拍定物件，仍要按照法律程序，會同書記官、事務官、警察等相關人員到場點交。他回憶，曾有同業得標「點交」物件，筆錄上寫著多年無人居住，為空屋點交，當時同業開門逕自換鎖，將屋內的防彈背心、PS遊戲機變賣，前屋主黑道大哥出獄回來，發現東西都不見了，要求拍定人賠償損失，討回室內遺留物，最後賠償50萬元才解決。

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