限貸令後遺症2／簽約時沒限貸、交屋時貸不到　限貸令引爆信賴危機

圖文／鏡週刊

依據預售屋定型化契約「貸款約定」，在不可歸責雙方前提下，若建商配合銀行核貸金額和原先預定貸款金額落差在30％以內，建商應依原承諾貸款相同條件讓客戶分期清償；問題是，不是所有建商都具備長期財務風險承受度，且嚴格來說，建商也受限貸令波及。

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依據上述預售屋定型化契約「貸款約定」，卡貸民眾其實可以爭取以分期償還貸款不足款給建商的方式，進而順利交屋。

「按照合約精神，履行合約是殷實建商責任，不過銀行問題不該由開發商解決。」中華民國不動產協進會理事長、龍寶建設董事長張麗莉說道，而她的做法是，召開交屋貸款說明會、積極媒合金融機構。

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事實上，限貸令開鍘後，想買房的人會評估口袋深度和貸款環境，不輕易入市；「卡貸」的多是「限貸令前已簽約且還未交屋」的民眾，若遇上貸款成數不足確實是進退兩難；張麗莉表示，政府頒布限貸令的根本原因其來有自，「但最大問題是，不該追溯前幾年就下訂的民眾，這等於違背合約信賴保護的精神。」

「若沒辦法依照過去核貸標準，來預測未來交屋的貸款金額範圍，甚至有不能貸款風險，這無非是讓民眾有全款才能安心買房，這在高房價時代簡直是天方夜譚。」永暉聯合法律事務所律師黃鈺書認為，銀行雖沒有義務貸款給民眾，但依循過往慣例，也不應落差太大，即使是1成金額，也是百萬元差距，對民眾來說是龐大負擔。

無論如何，很多自住民眾面對的事實是，買房那一刻並沒有如此嚴峻的信用管制，等到交屋前夕突然被政策重擊而影響居住權益；「購屋辦理大額貸款是房地產長年以來反覆的交易秩序和習慣，民眾對此產生高度合理信任，而央行明知此社會交易習慣，在頒佈限貸令時卻一刀大砍，漠視可能引發的信賴危機。」黃鈺書補充。

選擇性信用管制措施雖無「真正溯及既往」，但對已下訂且未核貸民眾來說等同溯及既往效果，我們不禁要問：法律的安定性何在？信賴保護的精神何在？https://youtu.be/yOJ46SiaB_w

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