錢鏡你家／5寶媽親上火線回應限貸令　專家揪亂象「今年搶貸越來越嚴峻」

發布時間：2025/8/20 07:42

圖文／鏡週刊

本刊曾報導，首購族、5寶媽小文（化名）購買預售屋因貸款不足8成，只得違約斷頭，身為自住客代表的她成了限貸令重槌的犧牲打，她說，「多的是礙於社會觀感不能出聲的人」；房市專家何世昌直指，限貸令回溯必須檢討，民眾遵守的是當下規章制度和遊戲規則（法律和政策），有所謂的信賴保護原則精神，「總不能用清朝的劍來砍明朝的官啊！」他認為，銀行雨天收傘，5寶媽慘況不是特例，今年搶貸情勢會愈來越嚴峻。

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「去年7、8月，銀行一度傳出貸款水位不足，當時沒有特別去聊這塊，覺得只是短期現象，沒想到，限貸令後這樣的例子層出不窮，央行有放款指導規範，但銀行做法越來越超過。」房市專家何世昌點出4大市場亂象：銀行鑑價與放款認定多頭馬車、限貸令回溯措施、銀行及壽險大發利市和自住客貸款碰壁。

一、鑑價與放款認定，多頭馬車

他舉例，限貸令開鍘後，雙北市以外超過4,000萬元就屬高價住宅，現行是突破「豪宅線」只能貸款3成，「限貸令可以回溯，且無期限，不管多久前簽約，只要還沒交屋、沒核貸，就要受第七波選擇性信用管制規範。」

他舉例，在3、4年前下訂3,000萬元左右的預售屋，至今房價漲到4,200萬元，受高價宅約束，銀行給的貸款成數就是3成、1,260萬元，「你會想說1,260萬元是不是銀行鑑價4,200萬元的3成？但不是，現在是『鑑價取其高、放款取其低』，放款為成交價3,000萬的3成，只能貸到900萬元。」他直呼，這種做法，簡直荒唐到無法想像。

而要是籌不出貸款缺口，就得賠付違約金（最高房屋總價的15%或已繳納款項），何世昌指出，建商沒收15%（450萬元）後再重新上架出售，「這時會賣3,000萬元還是4,000萬元？一定是4,000萬元，建商既賺到違約金，也賺到這段的增值空間，穩妥妥的雙贏。」

二、限貸令回溯，民眾無所適從

此外，限貸令回溯效果讓何世昌無法理解，「你能想像，政府說，我宣布回溯到2022年，在這之間（2023年到2025年）曾經活著的人，都可以領取現金普發1萬元嗎？政策可以這樣嗎？」他強調，正常國家的政策和法規都不能回溯，會讓民眾無所適從，「民眾遵守的是當下規章制度和遊戲規則（法律和政策），有所謂的信賴保護原則精神，總不能用清朝的劍來砍明朝的官啊！」

購買預售屋得承擔未來利率上升、房市反轉等各種風險，政府頒布限貸令有其原因，「但最大癥結點是，如果追溯前幾年就下訂的民眾，是否違背合約信賴保護的精神？」何世昌說。