房市續凍急讓利3／多頭總司令也縮了　鄉林賴正鎰：明年蛋白區跌15％

圖文／鏡週刊

既然建商全都看衰未來5年房市，未來房價有可能降嗎？房地產有句話是「量先價行」，意即房地產景氣轉向時，會先從交易量出現變化，一段時間後房價才開始反應。目前眾多數據都顯示交易量已大幅下滑，以去年9月央行祭出第7波房市信用管制措施為切點，統計前後11個月實價登錄資料，可發現7大都會區在信用管制後交易量驟降、近乎腰斬，其中新竹縣市降幅最多、達56％。

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見政府打房，民眾最關心房價是否已經下跌？根據最新實價登錄數據統計發現，7大都會區今年第2季預售屋價格維持高檔或緩步上漲，成屋價格卻多已出現價格修正，導致預售與成屋價差持續擴大，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，預售價格主要反映了建商對新興重劃區未來增值潛力的樂觀預期，加上土地與營造成本的高漲，使預售案降價不易，相比之下，成屋市場的價格變化更貼近實際買賣成交行情。

日前永慶房產出具的趨勢報告也顯示，針對今年第4季，消費者對未來房價看跌的比例已經擴大至約50％，而這樣的預期，將持續影響目前房市的景氣與成交狀況。「央行資金水龍頭不開的情況，對預售屋市場打擊尤甚，預期今年北台灣的推案量可能跌破兆元大關，恐重演10年前房地合一稅首波實施的慘況。」陳炳辰分析。

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他強調，目前房貸集中問題短期難解，過去預售熱潮、高房價背景下，多數購屋者仰賴貸款撐盤。然而若銀行貸款總量被壓抑，那麼即使有買家，也難以拉抬整體成交量，今年整體房市面臨續凍風險。

至於明年房市怎麼走，鄉林集團董事長賴正鎰預期，「蛋黃區房價有機會持平，蛋白區則可能下修10至15％。」他並指出，建商推案意願保守，明年全台推案量恐跌破2兆元整數大關。

從今年928檔期，可以觀察到看屋人潮仍在、買氣並未完全熄滅，就像是寒冬中仍燃起的一縷微光，但從建商不買地、選案保守、並用各式讓利策略在寒冷的房市中突圍看來，接下來房市能否解凍，重回健康波動，除了取決於政府與央行何時鬆綁緊箍咒，更要看建商與購屋者間，何時才能達成對房價的「心」共識，才會有所改變。

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