買到凶宅求助無門？　專家揭「自保注意事項」

實習記者藍彥欣／綜合報導

許多人想要買房，但就怕遇到「凶宅」，即使房價再低也會有所顧忌。對於凶宅的定義在法律上處於模糊地帶，貸款職人貴哥在YouTube頻道「好事貸 House Loan」分享一則影片，針對凶宅定義、買兇宅風險和買到凶宅的自保方法進行說明，片中強調「大部分銀行都不願意承作凶宅貸款」，若民眾真的想買只能準備更多自備款。

對於凶宅定義，貴哥請到律師林俊雄說明，如果房子發生火災等事故造成身亡，房子被歸類在事故屋，人屬於非自然身故，也算是凶宅。貴哥也提醒，需留意火災對建築物造成的損害，如果沒有妥善整理，缺乏火害安全鑑定，居住安全可能成為問題。

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若將凶宅拆除重建，或房內出現動物遺體，是否還算是凶宅？林俊雄給出答案「不算」，前者因原本的房子已失去存在，所以不是凶宅，後者則不會因為動物的死亡而構成物的瑕疵，他指出，客觀交易要以大眾認知的標準去看，不能以個人主觀的想法去認定東西是否有瑕疵。

貴哥強調，如果要購入兇宅，跟銀行申請房貸會有難度，因為在審核房貸過程，銀行會根據房屋價值、發展性跟轉手性來決定是否要借錢。大部分銀行都不願意承作凶宅貸款，原因是萬一屋主面臨繳不出貸款，房子面臨法拍時，銀行需要確保拍賣價金可以彌補銀行的損失，而凶宅本身價值偏低，大眾購買意願也不會太高。

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就算有銀行願意承作，他們給的貸款成數大概只有5成左右，利率也會比一般房貸高，總結來說，如果要買兇宅，就要準備更多的自備款，若是簽約時錢湊不足，可能會有違約問題。

貴哥補充，買下凶宅後，如果要作為出租使用等投資目的，出租人必須填寫租貸標的現況確認書，因此可能使房客租屋的意願降低。假如有轉賣的打算，也要考慮大部分的人不願意接手，「錢會被卡在那邊」。如果想以多次轉手方式來洗白，還得小心法律的問題。

假設屋主沒有明確告知房子是否屬於凶宅，貴哥建議可透過附近房屋的成交價格了解，如果發現價格明顯低於附近行情，就要積極去探究背後原因；也可以上網查詢房屋所在地是否曾發生過事故，台灣凶宅網和臉書社團都是查證管道，更可以實地走訪，詢問當地居民或管理員。

貴哥表示，專業的房仲業者通常較了解當地狀況，可以幫忙蒐集相關資訊。如果還是有疑慮，除了請仲介提供有賣家簽名的不動產使用現況說明書，也可透過訂定雙方特約條款，保障自身權益。

律師林俊雄說明，如果住進去後才發現是凶宅，普遍情況是發函，附上證據提出訴求，倘若對方不願意接受，只能採取訴訟，看是要減少價金或解除契約。林俊雄解釋，瑕疵擔保責任在《民法》屬於複雜性高的問題，牽扯到債務不履行，建議真的發生類似情況時，要尋求律師幫助。

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