創都更最速傳說3／鄉林賴正鎰北上13塊地都是他拿下　同期還在吃頭路他身價已有數十億元關鍵是每天的4小時／佳元建設機構董事長蔡錫全專訪

發布時間：2025/12/6 09:11

有深厚土地開發底子的蔡錫全，創業12年便累積了20個案子，去年推案近80億元。今年他進軍殺戮戰場北士科重劃區，要用產品力與品味做出差異化。

圖文／鏡週刊

蔡錫全土地開發的功力在業界傳開，鄉林建設董事長賴正鎰北上推案也透過關係找上他。「我幫他打下台北的灘頭堡。不管是『鄉林層峰』『鄉林陽明』到『士林官邸』，新北的『淳青』『淳風』，不到7年、13塊地都是我幫忙買的。」

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決戰晚上　存桶金創業

蔡錫全說：「做開發的人那麼多，很多同期還在外圍，或是只是做中人（仲介），為什麼我可以創業？因為輸贏就在晚上6點到10點。」剛出社會時，他會利用晚上時間補習，再多充實地產相關知識。「我把法條練的很厲害，然後去考國家考試。我也不用講那些打高空的話，就晚上6點到10點，你在做什麼？這個真會決定你的一生。5年看不到、10年你跟同儕差異就拉開了。」

陸續幫鄉林建設、嘉磐建設打下北部天下後，蔡錫全決定為自己耕一畝田。「做建商自有資金要準備夠多，那時有二個長輩支持我。」2013年底，45歲的他創立了佳元建設機構。

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蔡錫全看好北士科新洲美段擁有開闊視野與自然景觀，除了織川外，明年將在此區推出第二案。（佳元建設提供）

創業首戰　失敗中學習

2年後，蔡錫全在北市內湖文德捷運站旁，推出第一個先建後售案「樹語人」，基地僅190坪，總銷近7億元。雖然規模不大，這個案子卻成了他最重要的失敗經驗。「我第一個案子是賠錢的，總共負56萬元。」他坦言，當時景氣還不算差，房子也賣在行情內。「但我追求公設的美，成本控制失控，營建細節經驗也不足。」為了維持股東的信任，他自掏腰包七百萬元，還給股東原本應有的投報。

土地開發是蔡錫全的強項，當年他在鄉林帶的團隊成員，有些人現在是他的外圍應援。「我在鄉林時，底下5個經理都是上市公司出身，都是熊虎豹、不是吃素的。為了服眾，我把團體獎金都給他們，但他們若業績不足，我會補上。以前我幫他們，現在換他們願意幫我打天下。」蔡錫全解釋，這些人因為不適應大公司或是年紀大，現在都在外圍做整合，做到8成再交給他。「我就是韓信點兵，要了解另外2成不願意整合住戶的背景與問題。」

對蔡錫全來說，誠意與細節比表面承諾更重要，這也是他能在都更、危老建案中屢創速度與效率的關鍵。「都更是一門心理學。我不是去那裡跟你求爺爺告奶奶的，我是財神爺，要幫你重建，但地主常常會擔心自己少要。」外人叫的「釘子戶」，蔡錫全要同事稱為「意見戶」。他的同事說，蔡董很介意都更戶說他黑箱作業，會硬起來叫人提證據。他的策略就是軟硬兼施，尊重對方，但堅守自己的底線。

考量台灣多地震，佳元從「當代美術館」到「瑞吉」「織川」，蔡錫全（右2）都採用等級最高的「耐震標章」，由公證單位派駐監督人員全程在工地，需多花1,500萬元。

不想造成誤解，蔡錫全要求「佳元織川」樣品屋不得做任何空間放大，大梁也要原型呈現。

獲封傳說　進軍北士科

位在新北市板橋新埔區的「佳元植」，先前經歷7、8家建商、20年整合都未成功，佳元接手2年，最後一戶在他陪唱卡拉OK多次後，條件還是僵持不下，「最後是住戶當代書的女兒都看不下去，跟爸爸冷戰。因為她看得出我已經做好沒成的打算。」整合完成的佳元植，僅花22天就走完都更審議，讓蔡錫全獲得「都更最速傳說」稱號。他說：「這個案子除了是百分百通過外，我們公司自己有一套預審制度，內部先通過才會送件。」

佳元植在2年前預售時賣出8字頭區域高價，直追新板特區。「這個區域一直沒有好的建築，我們做出2進的尊榮感外，連毛小孩回家前都有可以洗腳的設計。」談到產品策略，他坦言不再做小坪數都更案，「不是賣不好，是營建成本沒經濟規模。」

2023年，蔡錫全轉進北士科重劃區拿下大基地，「我看好北士科新洲美段的發展潛力，因為高收入客群更重視生活環境的舒適性。」醞釀2年，他在輝達宣布落腳北士科後推出「佳元織川」。「除了建築師是郭旭原，公設是很注重生活品味的黃惠美操刀，未來織川從大廳到梯廳，每個視角都會有綠意。」

今年3月前，蔡錫全一直積極想讓公司上市，「我資金原本都準備好了。EPS、股東利益、財報壓力…這些都很現實。看過不少同行，原本都抱著理想，但一旦掛牌後，多少都會變，等我把那條路想清楚，我就會走。」真正接近上市那一步，他才明白「理念」與「資本」是一場拉扯，他想找到一條不用犧牲初心的路，再迎向更大的舞台。