理財最前線／寬限期滿月付暴衝2.8倍　新青安房貸族3招解壓

圖文／鏡週刊

2023年8月上路的新青安房貸，挾著1.775％超低利率、5年寬限期、貸款40年期等3大優勢，席捲一波「錢進房市」熱潮。隨著利息補貼將於今年7月底落日倒數，加上多數銀行核准寬限期普遍為3年，預料今年底首波新青安房貸族寬限期滿，月還款將一舉暴增2.8倍，一場「還本海嘯」悄然成形，專家提出3招減壓。

「前2年繳得輕鬆，但今年開始感受到壓力了。」38歲上班族大雄在2023年10月買下人生第一間房，首購族適用新青安專案，貸款1千萬元、貸款年期30年期、寬限期3年、利率1.775％計算，寬限期間只需繳息14,792元。

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縮低利寬限　增80條款

眼見寬限期將於年底結束，而利率補貼也可能在7月底到期取消，地板利率升破2來到2.275％，本息均攤月付金將瞬間跳增約2.8倍，達到41,336元，「我一個月要多噴2萬多元，生活品質被壓縮。」大雄苦惱地說。

這樣的情況並非個案，根據台灣房屋統計財政部數據，新青安上路2年多，全國總撥貸金額1.19兆元，已撥貸超過15萬戶，平均每月有5千多戶申請，每戶撥貸金額777.3萬元，熱度遠超過以往的青安方案。

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尤其5年寬限期的甜頭，並非人人吃得到，銀行嚴審條件，實務上未必「給好給滿」，一位公股行庫房貸專員劉小姐透露審核標準，銀行會以第六年起的本息均攤總負擔，用年收入扣掉該縣市最低生活費、其他借款後，確認收支比能達標，才會核定寬限期，而銀行多半核給3年。

此意味著，2026年下半年起，首波新青安房貸族將正式迎來還款壓力測試；而隨著7月31日新青安方案到期，政府研議中的2.0版本，恐大幅限縮條件，包括取消利率補貼、縮短寬限期，以及增設「80條款」，也就是申請人年齡＋借款年期不得超過80，過去「低利＋寬限」的甜蜜期將告終，房貸族的資金壓力恐全面浮現。專家提出3招保衛荷包。

第一招：原地續命　向原銀行展延

「如果繳息都正常，我建議向原本的房貸銀行爭取條件，對於老客戶我們都保有彈性，爭取展延1至2年都有溝通的空間。」公股行庫房貸專員劉小姐提醒，不要等到繳不出來才啟動協商。

面對寬限期即將到期的壓力，房貸族最晚要在寬限期屆滿前6至10個月就開始準備，「可怕的不是利率補貼取消，寬限期到期才是大魔王。」將來銀行資深協理彭家揚強調，很多人只看到寬限期內的低月付金，卻忽略期滿後的還款壓力，他建議民眾提前儲存預備金，以應付可能的失業風險或現金流波動。

民眾可善用銀行的數位工具，例如將來銀行的「口袋」子帳戶功能，將日常花費與房貸支出分開管理，「很多人的錢不知不覺就被花掉了，透過子帳戶的設定，可確保房貸專款專用，避免寬限期結束後措手不及。」彭家揚說。

第二招：貸款年限延長　降低月付金

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，倘金流卡卡，也可考慮向原銀行協商將貸款期限拉長。例如大雄將原本的貸款年限從30年拉長至40年，那麼，月付本息均攤金額就可從41,336元、降至33,336元，每月荷包壓力減輕8千元，年減壓9.6萬元，「雖然總利息增加，但能暫時保住現金流不被搾乾。」曾敬德說。

但40年房貸申請上有較多限制，房貸族應及早盤點自身條件，主動與銀行協商，爭取延長年期的機會，才能為即將到來的還款壓力預留緩衝。

第三招：轉貸減壓　先估成本

若原銀行因房貸水位接近飽和或審核嚴格，不願提供延長年限或寬限期等優惠條件，也可用「轉貸」來爭取喘息空間。然而，專家提醒，轉貸並非萬靈丹，盲目搬家可能省了利息，卻要多付開辦費、設定規費等支出。

房貸專家喬王舉例，設定新抵押權時，要向地政機關支付貸款金額約千分之1.2的設定規費，另外還有銀行開辦費1萬至2萬元，整體轉貸成本落在3萬元左右。

房市走弱，轉貸也有風險，喬王提醒，銀行面臨限貸令壓力，鑑價保守，若房屋增值幅度不足就不適合轉貸，「轉貸後的貸款成數可能不如預期，甚至需自備資金、補足差額，壓力反增。」

換句話說，轉貸不是看利率，重要的是負擔有沒有下降。而在選擇銀行時，純網銀因房貸水位較充裕，成為房貸族新選項，例如將來銀行推「好屋再出發」轉貸專案，利率約2.38％起、最高貸款成數8成、寬限期最長3年，且全線上申辦流程，不需臨櫃排隊。

三段式房貸　階梯式減壓

預算有限的小家庭，若想讓還款節奏更彈性，王道銀行的三段式房貸給予階梯式減壓，本金可彈性攤還；前2年寬限期每月只需繳息，第3年至第8年，可自訂不低於貸款總額0.1％的每月還款本金，第9年至第30年，再依剩餘貸款本息均攤，利率最低2.8％起，首購、換屋都適用。

若大雄選擇三段式房貸，他以貸款1千萬元、利率2.8％計算，2年寬限期月付息約23,333元；第3年至第8年以貸款一千萬元的0.1％等於1萬元，作為每月還款本金，月付總額控制在3.3萬元，且隨本金償還逐步降低；第9年至第30年每月約47,122元。

相對來說，大雄如果選擇銀行一般房貸，同樣條件貸款1千萬元、利率2.8％、二年寬限期計算，繳息23,333元後的第3年起，回到本息均攤將成為42,971元，負擔較重。

當然，由於前期償還本金較少，整體利息支出會比一般房貸略高，且後期月付金也會提高，因此較適合收入具成長性、現金流有規劃能力的族群。而各家房貸方案都有條件，例如限於房屋坐落於雙北、桃園、新竹、台中、高雄等城市，民眾申辦前務必詳細問清楚。

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