小資男滾房術2／月租2.4萬竟比2.8萬更賺　房產達人揭空租最貴成本

圖文／鏡週刊

陳冠允27歲時月薪4萬2，靠20萬自備款加上向家人借20萬，買下第一間總價240萬的平鎮宅收租，秉持租金開行情價，滿租最重要，「房東總希望租金開愈高愈好，但是要承擔空租風險，真的賺得比較多嗎？」陳冠允守住行情價，降低空租期，「上門求租的人多了，我就能過濾更穩定的好租客。」他說。

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陳冠允買房掌握生活機能完善的核心商圈，「核心商圈不一定是最貴的蛋黃區，而是每個城市人口集中、租買需求最穩定的主力生活圈。」他認為，即便遇到市場下修，核心區的抗跌性較佳，且空租期不會太長。

而投資房地產近20年，與其把租金開到市場最高，陳冠允更重視能否快速滿租，「不少房東覺得自己的房子裝潢比較好，租金一定要比別人多個3,000元、5,000元，寧願放著慢慢等；但空租的每一天，都在吃掉報酬。」

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以月租金2.4萬元的房子為例，若一推出就順利租掉，全年租金收入為28.8萬元；若房東堅持開價2.8萬元，因高於市場行情而空租2個月，後續10個月即使都能收到租金，全年收入也只有28萬元，比前者28.8萬元減少8,000元。

空置期間的房貸、管理費、房屋稅與地價稅等仍要支付，還得反覆刊登廣告、安排帶看，「若最後降回行情價才租掉，損失就更大，所以寧可少賺也不要空租。」陳冠允說。

每次出租前，他會先詢問在地仲介，了解近期租客能接受的價格，再上網比較同樣條件的競爭物件，抓出合理的中間值，「我的房子2週左右就能出租，空租期很少超過1個月，有次舊房客才搬走，隔天就要簽新約。」陳冠允認為，用市場可接受的價格吸引租客，再從中挑選工作、收入及生活習慣較穩定的對象，降低日後欠租及管理糾紛。

 

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