【捷運鑽石地重生1】中華體育館爛尾30年　高院判決逆轉開發露曙光

圖文／鏡週刊

1988年毀於大火的中華體育館，原地重建夭折，這塊坐落「台北華爾街」南京東路的鑽石地，因土地糾紛開發卡關，閒置逾35年，成了北市捷運站周邊規模最大的爛尾基地，最近卻因高院一起塗銷所有權官司判決大逆轉，讓基地內800坪私有住宅用地開發露出曙光，房產專家粗估開發價值上看70億元。

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本刊調查，中華體育館用地荒廢至今，起因地主中華基金會，也是僑泰興企業董事長林命嘉，與包商達欣工程爆發工程款糾紛，1999年基地重建在完成基樁及連續壁後就宣告停工，留下裸露水泥鋪面及地下室施工井的工地，鐵皮圍籬內廢墟一片，昔日台北市唯一可容納超過萬人以上的大型活動第一場館，慘遭債權銀行聲請分割成14個地號拍賣抵債，也種下漫長的產權官司爭議。

該基地面積3600坪，7成產權屬於中華基金會，另3成約800坪土地，北市府當時認定原體育館基地受「公益用途」限制，讓土地行情大減，2006年經11次減價拍賣，被袁姓及陳姓兩位買家以2.88億元搶下， 平均1坪只有36萬元，後來輾轉又被高價轉手，各方政商勢力介入的傳言不斷，房產界人士感嘆：「中華體育館毀於大火那一夜，最輝煌的歷史翻過，似乎就註定陷入開發魔咒。」

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根據高院判決，2013年原地主中華基金會，主張擁有「優先購買權」，向法院提民事訴訟，請求塗銷所有權移轉登記，官司一打10年，新買家還成立開發公司，房產圈更盛傳買下3成土地的投資地主，曾透過一位藍營大老親屬協助操盤，但官司一直到高等法院更二審，都判中華基金會有權購回800坪遭拍賣的土地，進行完整開發。

不料今年6月底，更三審卻大逆轉，原判決遭廢止，形同擁有基地3成產權的投資地主，有權脫離中華基金會自行開發，若最高法院就此確定，當年從法拍市場搶下土地的神祕買主，無疑是最大贏家。

住商企研室執行總監徐佳馨說：「中華體育館用地的塗銷所有權糾紛，在台北市算是罕見個案。」這類官司，多數是質押後產生不良債權，債權人去查扣土地，通常都是小面積或家族間產爭，在捷運精華地帶不多見，能拖幾10年再開發，利益可想而知，一坪市價600、700萬的土地，每年光繳地價稅就很驚人，若非地主口袋夠深，早就撐不住變現了。

徐佳馨分析，這塊用地解套機會應該很高，官司打了10幾年，業主盤算有贏面，才會一直拗下去，畢竟台北市精華區這麼大的素地是絕無僅有，不但鄰捷運、具完整街廓，長線都還有增值可能，只要開發限制解決，「就算拿去銀行融資借錢，長線也很划算。」

徐佳馨估算，800坪基地的住三用地，加計容積購入移轉及地下室停車位，可蓋到15層，1層樓可銷售面積應有400坪，總銷售坪數可拉高到4500坪，未來蓋起來可搭上都更列車，如果敦化南北路門牌的豪宅，都可以賣到220萬至250萬，南京東路一坪賣150萬「已經算很保守」，開發價值上看70億元，另7成主基地的使用分區，屬於商三特，可以蓋商辦混合，若與北市府「公益樓層」糾紛解套，開發利益將更為驚人。

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