賺錢新管道來了！政院通過放寬不動產投資信託基金REIT

記者陳弘志／台北報導

為提供投資人多元投資管道，和提升資產管理產業競爭力，與活絡不動產證券化市場，金管會參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度，經行政院會於12日通過，擬開放不動產投資信託基金(REIT)採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，並與現行信託架構REIT併行。但若把資金用於炒作住宅房價，得處1500萬元罰鍰。

金管會指出，未來業者可選擇透過基金架構，或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性。這次修法將限制基金架構REIT不得投資供居住使用的住宅，以避免對房價造成影響，以及提高重大違反攸關受益人或投資人權益保障之事項之罰鍰金額，上限至新臺幣1500萬元，以強化金管會對證券與不動產投資信託事業及證券投資顧問事業的監理。

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台灣是在2003年發布不動產證券化條例後，允許REIT採信託架構發行，由信託業擔任發行主體。金管會表示，觀察日、星、港等，均有採基金架構發行REIT，我國透過開放REIT採基金架構發行，期望為台灣資本市場注入新一股活水。

這次開放的基金架構REIT具有下述特點：

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一、 由不動產投資信託事業擔任管理機構，有利發揮管理專業。基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業的不動產投資信託事業，對REIT進行專業積極管理，有效強化管理能力。

二、 透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式，有利基金規模持續成長。基金架構REIT將透過簡化追加募集程序、確保取得優先購買權與收益支持，以及允許彈性投資架構鼓勵投資海外不動產等方式，確保REIT規模持續成長，並獲取穩健的收益率。

三、 允許REIT進行關係人交易，有利提升REIT資產配置彈性。參考日、星、港REIT不動產的主要來源，多為不動產開發商，且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人，基金架構REIT將開放得進行關係人交易，透過交易方式多元化，以利REIT活化資產。

四、 藉由分離保管及管理責任，有利權責劃分明確。基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理，REIT資產則由信託業負責保管及監督，有別於信託架構REIT是由信託業同時保管及管理運用REIT，再委任不動產管理機構，例如建經公司提供投資建議，將使權責劃分更明確。

金管會指出，全案將修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，並配合將法律名稱調整為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，全案送立法院後續審議。

修正重點如下：

一、 基金架構REIT為契約型基金，由委託人「不動產投資信託事業」與受託人「基金保管機構」簽訂信託契約，REIT投資人為該信託契約的受益人。另考量證券投資信託事業，以下稱證投信事業，業務性質也以從事投資管理為主，擬開放證投信事業得兼營不動產投資信託事業。

二、 不動產投資信託事業設立資格條件：

(一)、 要求具不動產投資管理經驗的機構擔任專業股東，且其所認股份，合計不得少於第一次發行股份之50%。

(二)、 參考國外制度暨考量現行證投信事業最低實收資本額，擬授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件。

(三)、 要求不動產投資信託事業，含專營及兼營，應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人。

三、 不動產投資信託基金管理規範：

(一)、 REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目；明定REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入的不動產或不動產相關權利，且每年分配收益應達可分配收益之一定比率。另參酌國外模式，允許REIT進行關係人交易，並輔以相關配套管理措施。

(二)、 參考國外規範，並兼顧REIT借款現況與財務風險，授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項。

四、 為強化對證券與不動產投資信託事業及證券投資顧問事業的監理，將重大違反攸關受益人，或投資人權益保障之事項的罰鍰金額上限，由新臺幣300萬元，提高至新臺幣1500萬元。