發布時間:2023/11/16 07:22
圖文/鏡週刊
政大地政系退休教授張金鶚把3間老宅賣掉,換進公設完備、格局方正、且陽台給足採光通風的新成屋,笑稱這就是他的「三宅一生」,當時卻被市場議論「空頭總司令(指張金鶚)大手筆換房,房市要回春了嗎?」但張金鶚不以為然,「換房子是因為我有需求,與景氣有何關係?」他的反駁一針見血,並強調住房議題不該本末倒置,要當屋子的主人,而不是盲目的屋奴。
廣告 更多內容請繼續往下閱讀
「心中沒有尺,不要入市場。」張金鶚說,常遇到學生問他,某某房子看起來地點、區位都很棒,是否可以買?也有學生問,這幾年各國進入無限QE(量化寬鬆),是否應該趕緊買房子?「我都提醒學生,先找出心中之尺,再去衡量市場利弊。」張金鶚解釋,心中的那把尺就是問自己,房子喜不喜歡?荷包能否負擔?
一旦民眾在意買進時機,就會期待未來報酬,買房就變成「投資」;但若回歸自住需求,取決於當下的生活經驗與個人喜好,那麼任何時間都可以買房。他傳授3點,建立心中之尺。
廣告 更多內容請繼續往下閱讀
1、熟悉的區位
民眾投入畢生心血買進房地產,沒有必要冒險,「連股神巴菲特都說過,不熟悉的東西不要碰,異質性高的房地產更是如此。」張金鶚建議,陌生區位(如海外不動產)、特殊產品(如地上權或法拍屋),民眾最好抱持保留心態。
張金鶚的人生4宅,都買在熟悉的文山區,「我覺得大環境不是最重要的啊!蛋黃區、蛋白區、蛋殼區,你的好區位未必是我的好區位。」他笑稱,「蛋黃區又吵又貴又擠,像是大安區單價上百萬,過一條河,文山區單價50萬,何必要花這麼多錢卡位大區位?但是蛋殼區較偏遠,所以住在蛋白區最好。」
2、看個案重於看市場
總體市場指的是大環境,個案則注重行政區的小環境,「我認為買房子重視個案分析應優先於總體分析,再去仔細了解區域內的社區產品、競爭個案、產品定位及訂價等,掌握小環境的供需關係。」
3、評估「次市場」替代效應
不動產產品具備「異質性」,會因為供、需、價、量而產生「次市場」,張金鶚舉例,北市信義區與南港區,就有「行政區」替代效應,因信義區房價高漲,購屋人願意多花通勤時間外移至鄰近的南港區,成為次市場。
另一種是「產品」替代效應,以總價3,000萬元為例,這筆錢在北投區可買預售屋,但在天母僅能買到中古華廈,兩者互為替代,形成次市場。民眾可評估自身喜好、生活習慣,再決定購屋。
張金鶚強調,買房是消費行為,並非投資行為,市場好壞的「時機」不是絕對關鍵,不需因此焦慮困擾,反而要守住心中之尺,否則容易受到業者行銷、賣方開價等誘惑,而扭曲購屋的初衷。
「一時衝動追高,去東拼西借、籌湊自備款,買進自己能力無法負擔的房子,變成盲目的屋奴,最後落得付不出貸款而被法拍,到時後悔也來不及了。」張金鶚說。
更多鏡週刊報導
【年度風雲榜】年度尋人王 陳傑憲水某攬牢牢
【刑事特搜】排班糾紛淪浮屍枉死3年 司機因最後晚餐沉冤得雪
連4跌不怕!外資盯準「月月配ETF1檔」掃貨近3000張 00891險跌榜外
美股互有漲跌 部分AI股領漲那斯達克指數
分析/地方估許銘春「不會選到底」 2026高雄市長是「戰國」還是「三國」?
男星慘被設局買假畫!背後主謀曝光竟是男團成員
美股回神四大指數均為開高!費半指數漲勢強勁 台積電ADR飆漲破4%
神達收盤跌破半根!自營商倒破千張 「這檔」看好Q4訂單熱度也被出貨
強壓BBU概念股!「這檔機器人股」盤中2度飆高漲逾8% 現沖爆5.5萬張登當沖王
尹錫悅上班常遲到!還派「假車隊」偽裝出勤 荒唐行徑再掀民怨
傳奇「麟洋配」正式謝幕!BWF落敗無緣晉級4強 李洋淚崩:真的是最後一場了
BWF年終賽周天成逆轉勝安東森 相隔3年再晉4強
新北警住處搜出大麻殘渣施用器 2大過免職送辦
台股疲軟貨櫃三雄收盤綠中紅! 「這檔」遭八大公股趁機出貨上千張
邪惡小貓愛關熱水器!聽「洗澡中飼主」爆出驚叫才滿意離去:又做了一件好事
鴻海7日急挫!三大法人「砍刀再揮」狂領41.8億元 網痛到顫抖:撿到滿手血
太甜!三大法人花1億買到「這檔」1.4萬張 神達摜破月線被狂撿
入獄半年後現身!Toyz秀平頭「真情自白」鏡頭前淚崩:都把我放下吧
救救聯電!外資加空「血殺2.1萬張」慘逛3字頭邊緣 金融1檔狂漲遭結帳
麟洋配成絕響!遭大馬組合擊敗無緣年終賽4強 李洋生涯「最後一舞」落幕