【486先生穩領息1】疫情東京獵屋2棟坐收5％投報　租金再買日股錢滾錢

圖文／鏡週刊

486團購網創辦人陳延昶，創業10多年來荷包賺飽飽，手上10億現金進軍投資市場，分布在台股、美債以及日本不動產，「錢不能放在同一個籃子裡，我的10億現金遍佈台、美、日，在東京買下整棟房屋收租，有土地最安心！」2年前正逢疫情期間，陳延昶隻身赴日，走在空無一人的東京街道，大膽砸下2.5億日圓，買進2棟＋1戶房地產，租金投報率5％，開心躋身包租公行列。

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「我在日本不是買大樓裡面的單一樓層喔！我買整棟包含土地＋房屋，有土地才有價值。」陳延昶進軍日本房市，不但是包租公，更是土地公。

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他買賃貸屋（出租公寓），整棟全新完工、用於出租，一房一廳一衛格局，「類似台灣的小套房，且位於捷運站旁，是日本上班族的最愛，我這塊地40坪，3層樓，裡面有9戶，看上2棟總共1.7億日圓買下，整塊土地都是我的！」再加上第3戶房屋，總共2.5億日圓，陳延昶公開他的3大策略。

1、日圓好甜

回顧當時，日本房價在最低點，股市也尚未起漲，陳延昶因486團購網生意，跟日本商社頻繁往來，在匯率0.3時，他就持續儲備日圓。

「後來一直貶，眼看它0.25、0.22、0.21，真的凍未條，便宜到令人髮指啊！我就跟同仁說，給我換個1億日圓，本來盤算著，再等它升值到0.25、0.27很迷人，我再換回台幣、賺價差嘛！」沒想到，日圓匯率一低還有一低低，「買了這麼多日圓，就囤在那邊！我是傻子嗎？」

2、買整棟收租，蛋黃區土地燙金

抱著滿手日圓現金，陳延昶開始獵取好標的，「要能賺錢又能保值，地段當然要位於蛋黃中的蛋黃。」遠端連線日本房仲，挑出21個物件，陳延昶飛去日本，決定一次就把1億日圓花光，走在羽田機場才知疫情多嚴重，「就我一個人走在機場，走了好久才碰到一位女生，戴著口罩對望，出了機場也招不到計程車！」他笑說。

陳延昶發揮效率，短短4天時間在東京街頭看完所有房子，買下2棟賃貸屋，「我買的房子每戶都有陽台，還有小浴缸能蹲下的空間，且屋齡3年新，在疫情前就完工，但受到疫情衝擊，只好把物件拿出來賣，我真的是挖到寶。」

實際走過，物件周邊是雙捷運站，步行距離5～6分鐘，交通也方便，陳延昶買進西新宿五丁目、中野、五藏野等蛋黃區房地產，當起包租公，並委託日本的信義房屋包租代管，他強調，「只有東京蛋黃中心區，才真的不用怕，東京21區仍然會有下跌的區域，最好像我這樣，在東京有土地，一個40多坪、一個30多坪，以後房屋老了要改建，那也是我的自由。」

3、用租金買日股

陳延昶算盤打得精，日本房子持續收租，投報率5％，再把收租的錢投資日股，「我跟著巴菲特投資五大商社，每個月收租130～140萬日圓，就拿去買日股，選擇龍頭產業不會倒閉，值得長抱，過個10年我在日本的資產就很恐怖。」他笑說。

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