【錢鏡你家】房貸族借不到錢大崩潰　3招讓你交屋不卡關

文／鏡週刊

銀行不動產放款滿水位，民眾苦等核貸等到天荒地老，不僅房貸族借錢史上最難，還要面臨借貸成本增加的窘境，包括貸款成數降低、利率調升等。《錢鏡你家》邀請房市專家何世昌聊房市，他觀察僅短短1個月，房市交易量就急凍3成，不過，想買房子的民眾，倒是可趁這波房貸之亂，大膽議價，並且傳授3招，讓民眾交屋不卡關。

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「交屋在即、銀行不放貸，房貸族真的有苦說不出，現階段買屋至少要多準備1成自備款。」馨傳不動產智庫執行長何世昌說，民眾開心買了房子，但現在等待交屋卻是條漫漫長路。

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受限於《銀行法》第72-2條，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，俗稱銀行不動產放款天條。

而銀行會自行設定更嚴格的內部要求，以28％為警戒水位，何世昌秀出5大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款金額及利率，7月份購屋貸款衝到1,217億元，年增116％，創下央行統計30年來的單月新高，「連續3個月都突破千億元，這麼驚人的數字，再加上央行約34家銀行喝咖啡，讓各銀行暴衝的房貸業務急踩煞車。」

以成屋市場來看，交屋時間從原本的30～45天延長到60天以上，「利率也變貴，本來2.2％～2.5％跳到2.4％～3％都不誇張，開辦費更是獅子大開口，常見的3,000元～6,000元，已漲價到1萬元以上。」何世昌計算，這些開銷換算總利息成本，都攀升到2.8％了。

對於第4季價量表現，何世昌預料走向「量縮價盤整」格局，他強調房市高檔降溫難免，但目前未見賣壓湧現，因此整體結構不至於大破壞，房價不易大跌。

主要因為房地合一稅2.0上路後，投資人會避開45％重稅的5年閉鎖期，何世昌以近1年成屋委售案件量來看，8月全台待售物件自8萬多件降至7.1萬件，再看預售屋市場，因去年7月《平均地權條例》修法正式上路，禁止換約轉賣，「整體市場供給被鎖死，並未見到『供過於求』的賣壓，房價自然挺住盤整。」

房市兵荒馬亂之際，正是自住客進場、勇敢議價的好時機，「議價不成也沒有損失，你還能多培養房感。」

另外，何世昌更傳授3招順利交屋秘訣。由於多家銀行已停止進件，民眾可往小型銀行詢價，另外像是農漁會、信合社、壽險公司等不受《銀行法》約束，可多詢價。

也可向屋主或建商加註「違約免責」條款，若貸款成數未達8成，買方可無條件解約，第3則是建議購買中古屋的民眾，可向屋主簽約「期約交易」，約定今年底～明年初再交屋。更多精彩內容都在《錢鏡你家》節目中完整呈現，https://youtu.be/qOSl98AXHcg。

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