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【包租公插旗竹北2】3招精打細算顧荷包 達人囤4屋賺增值+租金財

發布時間:2024/9/5 07:21

黃大為錢進房市精打細算,用租金報酬率2%回推,買進總價控制在1,000萬元至1,500萬元。
黃大為錢進房市精打細算,用租金報酬率2%回推,買進總價控制在1,000萬元至1,500萬元。

圖文/鏡週刊

42歲的黃大為插旗竹北獵屋,為荷包精打細算,他鎖定小宅,避開大坪數產品,原因是大坪數產品,不僅房貸負擔重、空租期拉長、未來轉手恐因房價上漲而超出央行「豪宅限貸令」4,000萬元的警戒線,因此首選2至3房物件;再用租金回推報酬率2%,買進總價控制在1,000萬元至1,500萬元,而客層瞄準竹科工程師。如今黃大為在重劃區內掃貨新成屋共4間,「我是來當包租公的,所以『好租』比『好賣』重要,『好租』表示能降低空租期。」他說。

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「既然要賺工程師的錢,就要摸透他們的習性。」包租公黃大為掌握3招掂荷包,謹慎評估再進場。

1.鎖定2至3房格局物件

竹北的主力客層是夫妻或小家庭,因此3房或2房格局最搶手。而黃大為一路囤4屋,當起包租公,買進總價各是1,800萬元(3房)、1,500萬元(2房)、1,500萬元(2房)、1,050萬元(套房),前2間由他自己首購貸款8成、第2屋7成買進,後2間則以妻子名義,首購貸款8成、第2屋7成買進。

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2.租金投報率控制2%

以房貸利率2%、貸款期間30年計算,目前黃大為每月房貸本息均攤16.1萬元,月收租10.9萬元抵掉房貸利息,仍需負擔房貸本金5.2萬元。

儘管如此,黃大為仍選擇不做隔間套,而是以完好屋況整層出租給房客,「雖然在高房價時代,整層出租的租金,無法完全cover房貸本息均攤,但只要租金能抵掉房貸利息支出,這間房子就是safe。」他分析。

竹北小宅租金行情為2.8萬元至3萬元,黃大為的租金投報率抓在2%水準,回推購屋總價不可超過1,500萬元,目前4屋收租的租金投報率達2.23%,超標竹北平均1.9%水準,再加上房價持續上漲,黃大為認為長抱優質物件,能夠收租+增值雙賺。

3.央行緊箍咒,避開大坪數

囤屋近2年,竹北價漲40%,黃大為持有4屋,總資產市值從5,850萬元攀升至8,190萬元。

黃大為評估大4房高總價,會被央行豪宅令卡住(新竹縣市總價4,000萬元即認定「豪宅」),因此避開大坪數產品,「『天竹國』的房價跟天龍國有得拚,總價4,000萬隨隨便便就達標,大4房未來脫手也麻煩,反觀小宅的投報率高、流動性好,不愁沒人租。」他分析。

總價4,000萬豪宅線一旦踩過去,流動性降至零,「只能貸6成,自備款要拿出4成現金,以總價4,000萬元、貸款6成回推,一口氣能掏出1,600萬元並不容易。」黃大為說。


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