租事難圓滿3／政府開大門讓房東房客「互咬」　偷偷申請房東恐面臨高稅金

圖文／CTWANT

為了讓租屋族看得到也領得到，「租金補貼2.0」不但強調「申請租金補貼不需要取得房東同意」，還鼓勵房東成為公益出租人，享有稅賦優惠，但新政策上路後糾紛層不出窮，房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請，「不用提供房東身分證字號，房東沒法成為公益出租人，怎享優惠？」專家向CTWANT表示，「這等於要房東與房客互咬！」挑撥房客與房東間的信任。

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依現行的租金補貼政策，房東加入公益出租人後可享有房屋稅同自住住家用稅率1.2%，地價稅同自用住宅用地稅率2‰，綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元的免稅優惠，每年還有1萬元的修繕補助。

但是，公益出租人日後若要出售房子，將面臨不小的租稅負擔，需繳納較多的土地增值稅，多則可達上百萬。

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按土地稅法第34條第5項規定，如果土地所有權人出售自用住宅用地，土地增值稅想適用「一生一次」的規定，出售前1年不能有「出租」行為；若想適用「一生一屋」的規定，出售前5年內，不能有「出租」行為。此外，一旦自用的房子租人後，就不再享有房地合一稅400萬元的免稅額，除非收回後自住滿6年，才能恢復免稅優惠的資格。

雖然合法報稅天經地義，但權衡利弊得失，沒有人想跟錢過不去，讓不少黑市房東選擇繼續隱形。

此外，依新版租金補貼政策，房客申請租金補貼，不再需要房東同意，內政部也指出，只要租客申請補貼，房東就可直接取得公益出租人資格，並享有所得稅等稅捐減免優惠。

但果真如此？崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒，「如果沒有房東身分證字號，是完全沒辦法查到出租人是何人，房東自然也無法享有稅賦減免，還會從自用稅率變成非自用稅率而多繳稅，這對房東而言是件很可怕的事！」

以房屋稅為例，原本使用自住稅率1.2%，會變成非自用稅率1.5%，同時也沒有每屋每月租金收入最高15,000元的綜所稅免稅優惠，「我們問過營建署，事後就等房東願從良自己主動申請公益出租人，稅率才會降低和享有公益出租人優惠，對於房東來說是相當麻煩。」

近期Dcard討論版上就有不少租屋族討論是否要「偸偷」申請租補，有網友本來就打算搬走，決定先申請再說，也有人抱怨，「我有室友要搬走偷申請，結果我們其他人遭殃超哭的」「真的超哭就是怕房東知道偷偷申請租屋補助然後怕之後會被刁難」「這樣搞房東就退押金然後違約賠一個月的租金最後搞到的就是沒地方住的自己」。

政府為租客開了便利大門，租客或許連找房東溝通都不願意就直接申請，等房東發現時，已是面臨高額稅金，肯定是氣得跳腳算帳，最後承受後果的依舊是房客。顯然這樣的政策只為達成目的，但卻犧牲了人與人之間的和諧與互信。

而過去1年房東與房客因為漲房租或申請補貼的糾紛未少過，6日也才發生，新北樹林一名男子不滿房東通知他租金要調漲1000元，於是心生怨恨恐嚇房東「讓你變凶宅」，並在租屋處引爆家中瓦斯桶。

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，政府祭出租金補貼政策，卻加上房客可自行申請的但書，無疑是讓「房東跟房客互咬」，糾紛得由租屋族跟房東承擔，「不是很負責任的作法」，雙邊若是硬碰硬，最後只是兩敗俱傷，建議房客能平心靜氣與房東商量，提出可彌補房東稅負損失，又能領取租金補貼的做法。

他也強調，若國稅局未能大範圍主動稽查，單靠補貼讓租客咬出房東，是很難改善租屋黑市、健全租市，相信接下來幾年，房東與房客對峙與租屋爭議仍會不斷發生。