財經焦點／青安3.0上路撐成交　房市預售 中古屋冷熱兩樣情

圖文／鏡週刊

「青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案」（簡稱青安3.0）8月1日正式上路，是否會替低迷已久的房市帶來變化，引發各界關注。本刊實地走訪調查發現，預售新建案的接待中心依舊門可羅雀，反倒是代表中古屋買氣的房仲業感受交易回溫。「央行信用管制尚未鬆綁，建商對預售屋讓利有限，反倒是中古屋議價空間變大，讓房市呈現預售持續冷清、中古屋回溫的『新舊兩樣情』。」地產專家說。

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「 青安3.0新制，將以未滿50歲的首購族為主要適用對象，並依縣市訂出房屋總價或鑑價上限，台北市最高3千5百萬元，新北市及新竹縣市最高2千5百萬元，其餘縣市最高2千萬元，粗估約16萬人受惠。」代表財政部出面召開記者會的次長阮清華說。

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議價空間大　中古屋回暖

7月中旬，行政院拍板定案「青安3.0」，強調新制將把資源「精準鎖定」在真正有自住需求的年輕首購族，並加入三大限制門檻。

原本地產業者期待政府持續推動青年安心成家方案，能帶動冷了許久的房市回溫。但本刊日前走訪多處預售新建案，卻發現許多建案的樣品屋，音樂與冷氣照常運轉，精心布置的客廳、餐桌與一旁整齊排列的格局圖，卻遲遲等不到客人上門。「過去案子2、3個月就能完銷，如今耗2、3個月，也未必賣得出1戶，慘的時候，1天連1組客人都沒有。」一位銷售人員苦笑說。

相對於預售案的冷清，反倒是中古屋市場出現回暖跡象。一位在台北地區服務多年的仲介透露，「假日已能排上2至3組買家看屋，雖然買方砍價變狠，但願意出門看房、也願意出價，對中古屋交易絕對有幫助。」他坦言，交易量雖與過去房市熱潮期差得很遠，但比起過去半年，連預約看屋的人都寥寥無幾，市場總算開始「動起來」。

為何房市會呈現「預售冷、中古熱」的兩樣情呢？本刊調查，有限的買氣會流向中古屋市場，關鍵仍離不開房價。業者坦言，中古屋價格相較預售屋便宜、議價空間也較高，讓兩者間價差持續增大。「中古屋和預售屋的成本邏輯完全不同，中古屋主沒有缺工、料漲的壓力，以前買房的錢早就付清了，願意降價賣，算下來未必會虧錢。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊，點出中古屋成交變熱的關鍵。

從購屋族的眼光來看，「預售屋只能看圖紙與樣品屋，既擔心完工後和想像有落差，也怕入住後才發現社區管理或鄰居狀況不如預期，加上預售屋價格較高，比較了一輪，決定改買屋齡較新的中古大樓。」一對剛買中古屋的新婚夫妻說得實際。「房子看得到，買了就能直接入住，還能省下租金，算一算可省下好幾百萬元。」

新案房價高　預售變數多

「這波青安效應，大多流向中古屋，首先在於青安貸款額度約落在千萬元上下，和中古屋總價帶相對接近；其次，中古屋屋主多在較早期取得房產，購入成本相對較低，面對市場轉冷時，有更充裕的讓價餘地。」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析。「過去中古屋議價空間約1成，如今已拉高到約1成5。」

《住展》雜誌企研室總監陳炳辰也解釋，目前會進場的購屋族大多是剛需，可能因結婚、生子或換屋有迫切居住需求，加上青安優惠貸款須等房屋完工交屋、撥貸後才能使用，若購買預售屋不僅無法及時入住，且無法確定何時交屋、交屋後銀行願意核貸多少，變數較高，也使購屋族傾向購買成屋。

不只如此，永慶房產集團業務總經理葉凌棋更直指，近年來預售屋的價格大漲，相較之下中古屋漲幅較小，導致二者價差持續擴大，統計7都預售屋與中古屋價差高達5至8成，已創近7年新高紀錄。

成本續上漲　建商難讓利

至於這波由青安政策帶動的中古屋買氣能否延續？一名地產業者笑稱：「今年下半年要大幅『加熱』機率不高，但維持『保溫』應該沒有問題。」他解釋，新制將新婚家庭與育兒家庭的最高貸款額度，分別提高至1千2百萬元與1千5百萬元，對居住需求較迫切的族群具一定吸引力，「方案定案後，確實多了不少新婚夫妻和育兒家庭來看屋，下半年有機會比上半年好一點。」

中古屋市場靠著青安出現回暖跡象，預售屋市場則顯得格外冷清，身為建商領頭羊的北市不動產開發公會理事長陳勝宏坦言，新建案來客量雖比去年稍微改善，但整體銷量仍不樂觀。「去年1個月可能連1組客人都沒有、直接掛蛋，現在大約1、2個月賣出1戶。」即使不少建商打著送裝潢、家電或工程款分期等優惠，但對於期待房價大幅下修的購屋族來說，吸引力仍十分有限。

為何預售屋建商不願大幅讓利呢？陳勝宏分析，預售屋價格難以下調，卡在土地與營造成本持續上揚。他以台北市為例，目前預售案每坪造價約28萬至30萬元，相較5年前每坪18萬至20萬元，漲幅接近5成。「工資、建材與土方處理費用持續上升，缺工又拉長工期，每多拖一天，利息與管理成本就繼續增加，導致建商讓利空間有限。」他嘆了口氣說。

「如果再降價，建商就會賠本。」陳勝宏細算，目前建商毛利頂多2成，但一個建案從整合、興建到完工，順利的話也要6年，若總毛利只有2成，平均分攤到每1年，所剩不多，售價若再往下修，建商就要賠本賣了。

資金拉警報　推案數下跌

面對現今預售屋交易持續冷清，陳勝宏透露：「精華蛋黃區房價仍具支撐力，雖然有些蛋白或蛋殼區的新建案出現價格鬆動，但依舊沒人買。」話鋒一轉，他憂心地說：「現在大家都在撐，若下半年市場仍未改善，資金體質較弱的建商恐撐不下去，甚至已有建商向地下錢莊借貸，一旦出事，就不只是房市問題，更怕會演變成社會問題。」

陳勝宏的說法並非空穴來風，預售屋賣不動，已使建商們的資金問題陸續浮上檯面。據金管會統計，公股行庫的建築融資逾放金額暴增近5成，6月底來到29.28億元，創下8個月新高，近2年建築融資逾放金額已數度明顯跳升，市場開始擔心，第七波房市信用管制措施實施後，交易與銷售持續降溫，房市的低迷、建商的資金壓力是否將造成銀行呆帳風險。

除了建商對新建案交易看法悲觀，身為學者的章定煊則分析，建商通常必須維持2成多的基本毛利，才能承擔開發期間的成本波動與工期風險。「業者只剩二種選擇，一是守住價格，做好拉長戰線、慢慢銷售的準備；另一條路則是乾脆暫緩推案。」他點出預售屋銷量委靡的原因。

根據台北市地政局最新統計，第二季預售建案申報備查僅20件，相較去年同期幾近腰斬；解約件數則持續增加至47件，較去年增加逾3成。

第二季指數　北增南走低

一名資深地產人士透露，過去預售屋市場熱絡，房市處於多頭，買方相信房價還會繼續漲，願意提早簽約，「先把價格鎖住。」如今購屋族對後市轉趨保守，無法確定數年後交屋時，房價是否仍維持漲勢，還得承擔銀行鑑價、核貸成數等問題，為避免風險，買氣自然縮水。

至於市場最關心的房價變化，據最新公布的信義房價指數，大台北房價指數6月升至183.67，月增1.6％、年增4.23％。包括台北市與新北市，不論月增或年增率皆維持上揚。「今年第二季房價指數，出現南北分化，雙北與新竹都較去年同期增加，反觀其他都市皆走低。」業內人士說。

南北房價走勢呈現兩樣情，會有如此差異，關鍵就在交易熱絡的台股。「台股走強，部分資產族群開始把資金轉進地段與品質較佳的住宅，這類物件單價高，也墊高大台北房價指數；而中南部前幾年漲幅大，屋主讓價彈性變高，價格修正也更明顯，房市已從全面齊漲，變為區域各自表現。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解釋。

對於中古屋的房價變化，陳炳辰認為，近來中古屋議價空間擴大，能順利成交的，多是位於精華地段、屋況與產品條件較佳的物件；反觀條件較弱、即使大幅降價也乏人問津的物件，可能連成交機會都沒有。

房市要解凍　關鍵在央行

而台灣房市何時才能真正解凍，關鍵仍在央行。政大金融系教授殷乃平指出，財政部雖透過青安3.0支持首購與婚育家庭，但央行卻持續以信用管制收緊不動產資金，2套政策放在一起，宛如一腳踩油門、一腳踩煞車。「如果央行大幅鬆綁，再加上股市獲利回流房市，接下來房價恐又被重新推高。」他憂心地說。

殷乃平認為，青安3.0上路後，央行更需觀察市場反應，確認優惠貸款究竟只是承接剛性需求，還是再度成為房價上漲的燃料。「下半年央行維持『不升息、也不鬆綁房市』的機率較高。」但章定煊看法略有不同，「畢竟地方選舉將至，央行仍可能小幅調整，但幅度不會太大，以免再度升溫。」

面對中古略暖、預售續冷的市場，房市投資專家「宅男阿北」顏博志提醒，青安3.0剛上路，原本願意讓價的賣方，可能因政策利多轉而提高期待，沒有迫切需求的買方不必急著追價，不妨再觀察半年至1年。章定煊則建議，現階段購屋宜保守，並以地段為優先考量，寧可買小一點、舊一點，但選在發展成熟、自住需求高的區域。

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