林口王多角戰／房市寒冬建商進入微利冰原期 亞昕3箭連發突圍

圖文／鏡週刊

在國內地產界素有「林口王」之稱的亞昕集團，無懼房市寒冬，連續3年辦理現金增資，股本倍增至70多億元，事業版圖不僅從住宅延伸到商辦、飯店，更跨足海外不動產，豪擲500億元投資馬來西亞馬六甲大型開發案。亞昕集團總裁姚連地日前接受本刊專訪時直言，如今建商在台灣「只是買土地來加工」，面對房地產微利化時代，「集團必須多角化發展，才能打造第二成長曲線。」

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「營建業已進入微利時代，上市櫃建商平均稅後利潤約12至15％，1個案子從買地規劃到完工交屋卻要5至7年，花6年賺12％，平均1年才2％。講透了，投資房地產就只在賺通膨錢。」坐在亞昕集團總部辦公室裡，總裁姚連地穿著休閒，語氣平靜地道出房地產業現今的不容易。

今年63歲的姚連地，1987年踏入建築業，40年來歷經多次房地產景氣起伏，這次碰上央行重手信用管制，造成房市買氣急凍，同業哀鴻遍野，紛紛縮手，他卻逆勢而行，過去3年來，亞昕持續辦理現金增資，同時出手與子公司全虹建設換股整併股權，股本一口氣從30多億元大幅提高至78億元，各界好奇他究竟在打甚麼算盤？「我們希望未來每年都有100億元以上營收，給股東創造好的投報率，好的EPS（每股獲利），必須做長遠布局，股本要大，推案也要多，才撐得起來。」姚連地對本刊解釋。

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他坦言，因應房地產政策改變，建商過去購地自備款20％，現在已經要準備到60％，建商得準備更多自有資金，資本實力成為擴張的重要基礎。

翻開亞昕財報，2021年營收約30.5億元，2025年已衝上180.3億元，歸屬母公司的業主淨利約21.4億元。過去的營收獲利亮眼，姚連地卻不願溫水煮青蛙，被表象迷惑，「去年入帳的案子，不少是4、5年前已銷售、近期完工交屋後認列，亮眼數字背後，仍得面對眼前房市降溫的考驗。」

面對本業獲利逐漸壓縮，姚連地選擇從商辦、飯店與海外三路出擊。首先是商辦，透過持有收益型不動產，增加固定租金收入。其中，位於新莊機場捷運副都心站正對面的亞昕企業總部，樓高24層，樓地板面積逾1萬2000坪，姚連地估計，整棟大樓每年可為亞昕帶來約2.3億元租金。

第2箭則是飯店。亞昕在林口投資的福朋喜來登酒店已經營7、8年，2年前開始獲利，目前並規劃在林口投資第二家飯店，鎖定更高階的國際五星級品牌，計畫2028年動工、2032年開幕，屆時兩家飯店合計將有約400間客房。姚連地表示，若營運順利，加上宴會及餐飲收入，未來亞昕的飯店事業年營收可突破10億元，並逐步朝獨立掛牌發展。

第3箭則瞄準海外。亞昕購入馬來西亞馬六甲約3萬坪海濱土地，規劃大型開發案「THE RISE」，總投資金額高達500億元。姚連地表示，「我們先在馬來西亞練兵，等士兵茁壯後，再擴大規模或前進其他亞洲國家。」

回頭看向台灣房市，從事房地產近40年的姚連地，不諱言三大變化正在改變國內地產業。首先，是利潤變薄。「近5、6年營造成本整整漲了1倍，每坪從11、12萬元漲至23、24萬元以上。成本高漲的結果，建商獲利逐年降低。」他率先指出。

其次，就是銷售期拉長。「過去景氣熱絡時，可能7、8個月就完銷，如今市場逐漸回到預售、興建中及成屋階段，各自去化約1/3的節奏。」姚連地認為，建商必須調整心態，接受一個案子需要更長時間去化。

第三則是產品坪數縮小，台灣每戶平均人口數已降至2.5人以下。「現在坪數變小、戶數變多，整個社會的居住型態已經改變。亞昕也要跟著改變。」他嘆了口氣說，「要走得長久，就不能只看眼前，要看10年、20年後。」

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