交屋糾紛自保1／房貸沒下來被建商追違約金　律師教簽約多寫1條留退路

圖文／鏡週刊

買預售屋，真正能保護自己的是手上的契約到底寫了什麼。律師郭羿廷指出，近年房貸緊縮，承購戶在貸款上無法達到當初約定好的額度已成常態，因此簽約時就應先把退路寫進契約，「如果合約沒有約定，應以『個別磋商』條款載明，這樣才有保障。」但要注意，個別磋商並非出事後想補就補，若當初沒寫，買方無法單方面要求建商追加。

花上千萬元買預售屋，真正保護自己的，不是銀行專員一句話「應該可以貸」，而是合約裡的白紙黑字。郭羿廷指出，近年房貸緊縮，承購戶真正交屋時，無法取得原本預期貸款額度的情況越來越多，因此買方應該把風險往前多設想，在簽約時就替自己留下退路。

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第一道防線，是內政部的預售屋買賣定型化契約，其中，貸款相關規定已針對實際核貸金額與預定貸款金額產生差距時，有相應的處理方式。學者莊孟翰指出，購屋人簽約前應仔細檢視自己的契約，不可只聽業務口頭說明。

若想把保障做得更完整，可再增加「個別磋商」，律師吳榮達舉例，買賣雙方以白紙黑字約定：實際核貸未達房價8成或雙方約定的貸款額度時，買方可依約無條件解約；或因政策變更、銀行水位控管等不可歸責於買方的因素，造成撥款延誤時，可展延付款期限，避免銀行還沒撥款，買方就先被認定違約。

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至於多數交屋族當初沒加註「個別磋商」，現在可以補嗎？吳榮達提醒，並非買方想補就補，因為「個別磋商」必須建立在買賣雙方合意之上，如果簽約當時沒有約定，等到數年後交屋、銀行突然拒貸或延遲撥款，買方不能單方面要求建商新增條款，除非建商願意重新協商。

那麼，已經踩雷的人怎麼辦？吳榮達指出，若買方最後因付款逾期遭建商主張違約，甚至雙方進入訴訟，也不代表契約約定多少違約金，就一定得全額照付。

依《民法》第252條，約定違約金若過高，法院得依個案情形酌減；實務上也曾出現法官考量買方並非惡意不履約，而受外在環境等因素影響，酌減違約金的案例。

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