房市寒冬未解1／購屋族遇辦不到貸款怪象　學者：銀行銀彈都流向2處

圖文／鏡週刊

央行9月放寬第2戶購屋貸款成數上限，但購屋族最大的難題仍是「貸不到款」。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，在新屋交屋潮與銀行房貸額度控管下，許多公股及民營銀行審核趨嚴，不僅排撥需等待1到3個月，有些銀行甚至要排到明年。

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「就算排得到，利息也不便宜。」葉凌棋表示，自第7波信用管制實施以來，首購房貸利率中位數已由2024年第2季的2.06%升至今年第3季的2.6%，第2戶貸款利率更從2.18%升至2.9%，增幅都已超過央行升息2碼的幅度。

一名近期申請貸款的屋主就對本刊抱怨：「某大型銀行說要買理財商品才能優先貸款，結果我放了300萬元卻還是貸不到，上週五才對保，這週二跟我說他們內部的房貸額度不夠了，我還得趕快找其他銀行，某個知名壽險業者甚至直接說現在不做房貸了，光是申請貸款就焦頭爛額，想想就累。」

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除了借不到錢的房市亂象外，聯徵中心建立的銀行與券商跨業信用資訊交換機制將於10月底上線，外界解讀，這就是要防堵「四貸同堂」（指同一人身背多重借款，包括房貸、房屋二胎或理財型房貸、信用貸款，再加上股票融資或股票質借）。雖然金管會強調從未管制四貸同堂，但金融業者私下直言：「主管機關關切這個問題，銀行自然會看臉色，包括少借一點，或者拉高利率以價制量。」

金管會統計，截至今年8月底，36家國銀不動產放款比率平均降至23.97%，創逾15年半新低，主因是存款餘額增加，拉大分母、帶動比率下降。其中，比率達28%以上的銀行持續掛零，介於27至28%的銀行也僅剩1家。

不動產放款比率距30%警戒線仍有一段距離，為何購屋族還是貸不到？景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析有2大因素。首先是資金都流向科技業，章定煊表示，以前銀行錢多到沒地方放，現在借給台積電、買美國公債都不差，「要不是金管會死命拉著，銀行巴不得把更多錢拿去買公債。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也認為，AI產業大舉擴廠買地、投資，「便宜的資金越來越難借。」

其次，銀行對房地產前景存疑，也希望分散風險。「以前銀行喜歡做房貸，因為穩定，相對是個好業務，但現在錢有更好的去處，房貸相對不賺，銀行當然比較不想做。」章定煊說，央行總裁楊金龍也曾表示資源很寶貴，希望資金流向實質投資、產業升級，帶動整體經濟成長。

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