房市寒冬未解3／中古看屋增2成　專家提醒：現在買房2關鍵不能漏

圖文／鏡週刊

今年928檔期，中古屋市場率先出現回溫跡象，看屋人潮較先前增加約2成。不過住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，現在市場仍屬低基期反彈，自住族若想進場，除了要勇於出價，更要把房貸利率抓高到3％試算，別只看寬限期的還款金額。

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相較預售市場冷清，中古屋買氣則普遍有所起色，看屋人潮大約增加2成。不過面對看似回溫的市場，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨徐佳馨笑問：「本來一週10個人來看，現在變成12個人，這樣算回溫嗎？好像是因為基期太低耶。」玩笑語氣中顯露滿滿無奈。

徐佳馨坦言，放寬第2戶對中古屋幫助不大，目前撐起買氣的仍是有剛需的首購族，尤其8月上路的青安3.0，新婚家庭貸款額度提高至1200萬元，育兒家庭更可達1500萬元，成為婚孕家庭進場的誘因。

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為何同樣的利多，在預售市場卻激不起漣漪？《住展》雜誌發言人陳炳辰分析，預售市場著重信心面，這波央行放寬的政策則偏向實質層面，對立即要和銀行打交道的成屋市場較有刺激效果，而青安3.0在交屋貸款時才用得到，對預售屋幫助自然不大。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊則指出，預售屋的投資客與置產比重特別高，有些案場接近一半，中古屋則只有2成左右，「現在的房市政策下，投資客不進場，對預售屋的衝擊就大。」

在房市多空交戰下，究竟現在能不能進場？徐佳馨建議，自住族群首先要多看，其次是勇於出價，「願意讓價的屋主變多了，不出價怎麼知道？或許會有意外驚喜。」她並提醒，需謹慎評估自身財務狀況，「以前建議用2.5%去抓房貸利率，現在建議用3%試算，且不能只看寬限期的還款金額。」

「現在買房，就是要自住。」章定煊強調，過去20年的大多頭，讓大家覺得房地產只漲不跌，但這波打房後，這樣的觀念已經被打破，「未來能保值的區域會愈來愈限縮，若是為了投資，題材一定要很硬。」

至於房市何時回溫？政大金融系教授殷乃平坦言，市場需要時間慢慢調適，恐怕要到明年才看得出端倪，「除了市場供需，還要看大環境，還有一個川普。」在錢荒與升息陰影雙雙罩頂下，房地產業恐要再熬上一段寒冬。

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