法拍淘金1／掌握2大密技攻下2400件法拍屋　73歲的他拚出上億身價

發布時間：2025/6/5 05:29

圖文／鏡週刊

73歲的黃正雄在法拍界打滾36年，經手逾2,400件房屋、土地、持分等物件，疑難雜症都能化解，被房地產同業封為法拍教父，「一般人會恐懼法院、法官，不敢投入法拍市場，其實越少人做的生意，利潤越高。」黃正雄說，出來做生意要選對行業且有利可圖，才能致富，而房地產行業中，法拍屋的起拍價是市價打6～8折，價差空間大，多年來他看準黃金地段、逢低買進，拚出上億身價。

「我們做房地產的，Location（地點）永遠擺第一，好地段又便宜的物件，能創造利潤，就是高CP值的極品。」黃正雄也強調，不同於一般房屋買賣，法拍屋無法入內看屋，所以要多走動，熟悉周邊環境。

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1、法拍淘金，地段為王

投資法拍屋，黃正雄最注重地段，北市東區承接力道強，是他認定的燙金蛋黃區，在法拍市場撿便宜更有賺頭，「早期沒有什麼實價登錄嘛！法拍價相較市價幾乎是腰斬，30年前北市東區公寓每坪單價25萬，法拍單價15萬，我以總價500萬得標。」因是點交物件，再由法院保證點交，黃正雄取得房屋、整理翻修再以800萬元脫手，1年內獲利6成。

能吃到大塊肥肉，要有雙重條件具備，「我對物件沒有特別喜好，關鍵在投報率＋好地段，賣掉有賺頭，出租也不愁空租啊！」黃正雄教戰，「不點交」物件交屋時間達半年較長，投報率要抓在30％；「點交」且位於好地段的物件，流通性強、容易去化，利潤可抓10％較低。

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2、多走動，掌握屋況

走在北市大同區的巷子裡，黃正雄看上一間屋齡逾40年的公寓法拍，「4層樓戶數少，整合較容易，標下來可做危老都更，步行至捷運圓山站約5分鐘是好地段，法拍物件又可用市價打6～8折逢低買進，我起的成本便宜，未來就賺得多。」他也透露，同一區公寓的格局都大同小異，可拜訪隔壁鄰居或請房仲帶看待售物件，進一步瞭解屋況。

「百萬買房，千萬買鄰居啊！鄰居一定要打點，保持『笑臉迎人』喔！你就天下無敵。」黃正雄還說，標下房子之後，再請大家吃個小餅乾，因為遠親不如近鄰，左鄰右舍開心最重要。

3、查封筆錄，仔細判讀

法拍屋不能入內看屋，因此「情報資訊」就是重要的判讀工具，除了熟悉周邊環境，黃正雄還會向地政事務所申請土地地籍圖、建物平面圖、土地建物登記謄本等，再對照法院公告的查封筆錄，讓自己更瞭解物件。

「魔鬼藏在細節裡，先清楚房屋的坐向、格局等條件，再從筆錄中確認查封是否完整。」黃正雄提醒，即使是法院保證交屋的「點交」物件，民眾仍要看仔細，「我曾遇過頂樓加蓋、地下室或增建，未在法院查封範圍，就屬於『不點交』，草率標下房子卻有部分空間無法使用，還要自己研究法條、打官司訴請『遷讓房屋』，日後入住就麻煩囉！」他說。