法拍淘金2／「少數人敢做的生意才有賺頭」　法拍教父專攻不點交物件翻倍賺

圖文／鏡週刊

「做生意要敢於冒險，膽子不夠大，永遠賺不到錢。」黃正雄在法拍市場專攻複雜的「不點交」物件，這類物件因法院不保證交屋，全要靠自己與現住人交涉，以取得房屋使用權，因此起拍價相當於市價打6折甚至更便宜，但逢低買進能創造高利潤，是黃正雄眼中的極品，在法拍淘金36年，如今拚出上億身價，「我要讓不起眼的黃土，也能變黃金。」黃正雄說。

「買法拍屋最棘手的不是投標，拍定後能順利交屋，才是最困難的事，所以口才不重要，關鍵在說話態度。」黃正雄解釋，標到法拍屋要在7日內繳清尾款，由法院核發「不動產轉移權利證明書」，取得房屋所有權。

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若是點交物件，必須向法院聲請點交，由法院執行公權力，清點空屋交給拍定人；若是不點交物件，則要拍定人自行與債務人或現住人交涉，才能取得房屋使用權。

1、不點交，賺更多

事實上，點交類型有複雜、不好入手的物件，不點交類型也有風險較低、值得進場的物件，黃正雄指出，法拍有4個拍次，假設起拍價1拍1,000萬、2拍800萬、3拍640萬、進入應買公告90天期間640萬、期滿無人喊買才是4拍（特拍）512萬，而不點交的起拍價又更便宜。

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「投標不點交物件的門檻較高，很少人標喔！不需要加價搶標，買低治百病，這段差額就是我的利潤。」其中以「帶租約」的不點交物件較好處理，黃正雄說，租客仍住在屋內，基於民法「買賣不破租賃」原則，法院認定合法，不是「非法占用」，法院不應執行公權力，強制清點空屋。

「我得標後會上門告知租客，房東換人了，重新打租約或是等待租約期滿離開，我買得便宜，屋況也維持完好，又可穩穩收租。」但黃正雄也提醒新手，不要越級打怪，先從「點交」物件起步，培養手感，因點交有法院當靠山，不點交只能靠自己取回房屋，時間精力都耗盡，民眾也可找代標公司，得標後，點交物件收取2％～6％服務佣金，不點交物件依據複雜程度，收取6％以上服務佣金。

2、登門拜訪，卸心防

成功標下「不點交」物件，登門拜訪還不夠，最終目的要能踏進屋內、坐下聊，才是真正卸下心防，「如果激怒現住人，他把廁所砸掉，翻修沒有十萬塊跑不掉耶！」黃正雄說。

按了門鈴，租客開門，「我習慣用右腳先擋住鐵門，大門就關不起來，再出示權狀，證明我是新房東。」黃正雄研發出YES話術，幫現住人解決另找租屋的困擾，並且大方支付搬家費，抓在總價的2％範圍彈性調整。

「我標的是不點交，成本便宜很多，付給現住人的錢，籌碼變多了，口袋裡的錢越多，我膽子越大。」30多年來，黃正雄踏進無數人的家，「做這行做久了，去按人家的門鈴、進屋坐下聊天，好像吃飯一樣。」他笑說。

 

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