限貸令引爆房市急凍　富比士示警十大亂象恐重創產業鏈

圖文／鏡週刊

央行祭出「限貸令」之後，2025年房市進入急凍期，雖然政府放寬銀行法第72-2條30%上限，但富比士網路科技執行長陳高超表示，市場仍因政策更迭出現「十大亂象」，因此富比士網路科技特別舉辦專家座談，提出建議與針砭政策錯誤建言。

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根據內政部統計，今年前3季全台買賣移轉棟數19萬4976棟，較去年同期減少28.1%，創下2017年以來新低，另根據財政部統計，今年1~8月房地合一稅只達345億元，年減21%，出現財政缺口與產業蕭條市況，尤其《限貸令》之後，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺之下，出現換約甚至違約「十大亂象」，陳高超分述如下。

一、限貸令排除「購屋者」：事實上相反，已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金。

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二、已有第一戶的換屋族：簽切結延長18個月，但房市急凍賣不出，第二戶限縮貸款反而要補足現金。

三、商業銀行管控：央行將都更危老貸款計入「不動產集中度」額度管控，所以〈水龍頭〉並沒有大開。

四、溯及既往：房地合一稅與2023.7地政三法「平均地權」之後，使轉售兩難。

五、高價住宅無妄之災：雙北以外4千萬元房屋限縮貸款，過去4千萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。

六、貸款30%條款：根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，不可歸責於雙方致貸款不足差額在30%以內者，買方得分期清償，差額超過30%者，買賣雙方可解除契約，且賣方不得收取違約金，但實際上購屋人仍弱勢，引發諸多糾紛。

七、54.3萬戶交屋潮糾紛：截至2025年上半年新成屋完工遽增，消費者權益誰把關？

八、5%交屋款：最後5%交屋款被催繳，是否考慮換約違約或賠售？

九、建商倒閉：慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造，購屋人成立自救會自保？

十、回補現金：訂簽之後申報實價登錄，再回補現金。

陳高指出，上述「十大亂象」隨著限貸令糾紛四起，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。根據財政部統計2024年全國房地產為首的地價稅、土增稅、房屋稅、房地合一稅、契稅，總計高達4,009億元，不僅凌駕股市證券交易稅，更佔整個中央政府總稅收3兆7,619億元的10.65％，但今年1至8月房地合一稅卻只345億元，年減幅度高達21%，顯示限貸令不僅造成市場交易紊亂，更讓十萬家房地產上下游景氣大蕭條。

康克爾國際法律事務所所長吳奕綸分析，近期房市政策變動雖號稱針對投資客，但由於台灣自有住宅比率高、屋主多傾向不賣以迴避衝擊，實際承受壓力的反而是換屋族與中小型建商；大型建商則因資金雄厚，得以持續主導價格。

他指出，央行雖強調新規並未溯及既往，但多數民眾在毫無預警下遭遇貸款成數驟減，導致違約情況明顯上升，形成政策認定與民眾實際感受的落差。吳奕綸提醒，為降低交易風險，買賣雙方宜在契約中明確約定：若貸款未達成交價金七成即可解約，且放款標準以成交價金而非銀行估價為依據，如此才能避免估價偏低造成爭議，並保障買方免負擔仲介費。

大華不動產估價師事務所所長張義權指出，「住者有其屋」已不合時宜，台灣居住政策應轉向「人人有屋住」，並可參考新加坡回購制或波蘭平價社宅模式，以改善供給不足、租金偏高及弱勢戶承租比例不佳等問題。他並強調，台灣不動產政策由國土署、地政司與金管會分頭管理，缺乏統一方向，甚至出現政策互相牴觸，導致市場長期失衡，呼籲政府成立專責機關，推動房市回歸健全。

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