理財最前線／房市轉盤整　總價1字頭卡位捷運雙北熱區

圖文／鏡週刊
 

房市多頭上攻之後進入盤整，買氣回歸理性，價格也緩步修正，現階段屋主心態鬆動，市場待售物件增多，正是買方「多看多挑多議價」的好時機。而沿著捷運線買仍是房市鐵律，本刊鎖定雙北交易3大熱點：北市中山國小站、新北投站及新北中和景安站，挖掘總價1字頭的捷運好宅。

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「這幾年房市一路狂飆，成交價頻創新高，買方追價好吃力，如今走入盤整期，屋主不再堅持價格了，反而是自住民眾最友善的進場時機。」好宅攻略創辦人管清智觀察，交易買氣降溫，屋主願意讓利，市場上待售物件也變多，「自住民眾終於可以停止追高，靜下心來挑好貨。」

 

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通勤便利　資產保值

而雙北捷運路網越來越綿密，逐捷運而居是兼顧通勤便利和資產保值的利器，房市盤整期仍有穩定買盤。

永慶房屋根據實價登錄資料，彙整2025年雙北捷運站周邊800公尺內中古屋熱門交易捷運站前10名。北市以中山國小站288件交易量奪冠，平均交易總價1,815萬元，新北市則以中和景安站、全年交易量高達四四六件居雙北之首，均價1,656萬元。

而北市價格最親民的捷運站為新北投站，成交均價1,418萬元，平均單價51.3萬元，「北士科商機旺盛，周邊預售案單價破百萬大關，這股熱潮正順著捷運紅線往北延燒，以北士科所在的捷運芝山站為基準，新北投站通勤六站可達，對於首購小家庭享半價入住，是穩健的購屋策略。」管清智分析。

本刊從雙北捷運熱點冠軍：北市中山國小站、新北中和景安站，再加上親民價的新北投站，篩選出三大捷運好宅物件。

 

景安站：新北第一環核心機能交通俱足

「在景安站買房，買的不是新，而是方便。」這天飄著細雨，住商不動產中和景安加盟店副店長翁中杰，帶我們走出景安站，沿路可見小吃餐廳、量販店等，生活機能充足。

以景安站為軸心，串聯出強大的交通便利性，「景安站具備『雙捷運』優勢，橘線直通北市核心的古亭站，環狀線則連結新店、板橋和新莊，形成緊密的通勤網路。」

步行六分鐘轉進巷弄裡，來到待售公寓物件，「這裡的巷道大多屬於消防通道，二邊劃設紅線禁止停車，所以住起來相對安靜，也不會有汽機車隨意停放擋路的問題。」公寓總價1,250萬元，權狀坪數24坪，每坪單價52萬元，「再加上增建空間5.8坪，實際使用面積達30坪，雖然屋齡50.8年較高，但土地持分9.1坪較大，未來整合都更的增值威力強。」翁中杰指出。

30坪可規劃為標準3房，適合育兒家庭，總價親民、購屋門檻低，然而老公寓屋況老舊，翁中杰建議，花個150萬元至180萬元翻修改善，可讓居住品質更好。

 

新北投站：北市最後入門站房價親民

離開新北交通核心，接著來到北市房價凹陷區的新北投站，若以「總價門檻」來看，新北投站是北市唯一可落在總價1,500萬元的捷運站，平均總價1,418萬元。

 

「限貸令後，北投區的交易量掉下來了，但是價格仍有撐，大坪數住宅的銷售期拉長，從半年延至一年才有機會成交，至於二房小宅仍搶手，價格未見鬆動。」東森房屋北投捷運加盟店店長陳金德觀察，捷運站走路十分鐘內的房屋，需求高，供給量卻很少，「尤其是一字頭、總價2,000萬元以內的二房產品，這種A貨一旦釋出，二週內就賣掉。」

 

陳金德帶我們來到新北投站尋寶，走路五分鐘便抵達位於光明路上的電梯二房產品，屋齡47年雖偏老，但公設比13％較低，高樓層，格局也方正。

「權狀坪數26.17坪，主建物享有20.46坪，買到的都是實際可用的室內空間，總價1,688萬元，換算單價64.5萬元，近捷運又面臨北投公園大片綠地，具備市場競爭力。」陳金德說。

 

要留意的是，該物件位於後棟，與臨路戶相比，可以避開光明路主幹道的車流噪音，換來寧靜居住品質，但是缺乏綠地公園的開闊視野，「室內為單邊採光，會有一個房間無直接開窗，較適合作為書房或儲物間使用。」陳金德建議。

中山國小站：用蛋白區總價卡位蛋黃地段

「中山國小站之所以能成為台北市捷運宅交易量冠軍，關鍵在於它是蛋黃區的門檻，蛋白區的總價。」永慶房屋中山晴光直營店協理陳願有說，這裡鄰近晴光商圈、林森北路生活圈，機能成熟豐富，且學區完善。

相較於大安區總價動輒3、4,000萬元的行情，中山國小站均價1,815萬元的門檻親民許多，對於在北市蛋黃區工作的上班族而言，是在寸土寸金的市中心採用「坪數換地段」策略，取得卡位蛋黃區的入場券。

 

中山國小站彎進巷子、步行五分鐘抵達「力欣百漾」社區，總戶數65戶，一層5戶擁有2部電梯，對於十四層樓高的電梯大樓，住戶出入方便。

主打16坪至19坪的小宅規劃，透過高空間利用率的複合式挑高設計，消弭小宅的壓迫感，「以我172公分來說，物件位於11樓、權狀坪數17坪的格局，能做出二房設計，挑高4米2的高度，讓我站在閣樓能直立起身、不怕撞到頭。」陳願有說，這類小宅適合單身貴族或小家庭彈性運用室內空間。

值得一提的是，不同於市面上多數小宅無瓦斯、無陽台，這次物件規劃出對外陽台且有天然瓦斯，「這類具備家庭功能的配備，在市中心小宅幾乎絕跡，更是未來轉手保值關鍵，若出租依行情可達月租金收入4.5萬元，投報率2.8％，可攻可守。」陳願有說。

總價1,922萬元，以權狀坪數17.09坪換算單價，來到112.46萬元之高，購屋族難免卻步；但管清智認為，能站上百萬大關，燙金門牌和稀缺性是重要考量，尤其中山國小站周邊是舊市區、老公寓，新案供給極少，以物件屋齡十年新，保值性高於老舊建物來看，仍具一定吸引力。

 

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