蔣萬安都更考驗／蔣任內都更年均核定量較柯少11%　造價上漲、分配難重談卡住重建

發布時間：2026/10/16 15:12

蔣萬安選前再端都更新政策，任內2023年至2025年3個完整年度，新增核定實施更新事業計畫共109案，平均每年約36.3案，較前市長柯文哲任內的年均40.9案少約11%。（示意圖，本刊資料照）

圖文／鏡週刊

台北市長蔣萬安選前再端都更新政策，上任近4年的推動成果也受到檢視，依北市都更處資料，蔣任內2023年至2025年3個完整年度，新增核定實施更新事業計畫共109案，平均每年約36.3案，較前市長柯文哲8年任內的年均40.9案少約11%，近年營建成本上漲，更讓部分重建案原本談好的分配條件難以維持，住戶即使同意、案件取得核定，仍可能卡在財務問題，無法往下興建。

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依北市都更處公布的同一版本統計，柯市府2015年至2022年合計核定327案，年度案量介於25至62案；蔣市府2023年至2025年則依序為37、36及36案，若只與柯任內最後3年相比，2020年至2022年共114案，蔣上任後三年少5案，減幅約4.4%。

這項統計反映的是新增事業計畫核定量，並非開工或完工數，都更案件也經常跨越市長任期，以住都中心推動的「南港之星」為例，2019年開始相關審議，2022年完成事業及權利變換計畫核定，2023年11月開工，預計2030年完工，從審議到交屋跨越多年。

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房產界人士指出，近年的造價壓力，確實已影響重建條件，北市府2024年修訂都更工程造價標準，營建費用單價總體平均上調約12.6%，原因包括全球原物料上漲及缺工缺料。

都更最棘手的地方，在於整合時談好的條件，到了興建時未必還能成立，部分早年已完成整合、甚至核定的案件，因營建及融資成本增加，業者重新評估後，發現原有分配條件難以維持，地主記得的是當初承諾分回的坪數，建商計算的卻是現在必須支付的費用，政府審查另有成本認列基準，三方計算出現落差，案件跟著延宕。

自主更新同樣難以避開這筆帳。《住展》今年8月引述台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖指出，一件自主更新案在數年前取得核定、住戶陸續搬離後，因營建成本大幅增加，必須增加可供出售的房屋，填補興建費用。但地主無法就調整後的分配取得共識，四處尋找其他團隊接手也未果，成為俗稱的「流浪都更」。

除了住戶與實施者重新談條件，公辦都更也面臨招商考驗。台北市住宅及都市更新中心今年8月公告，大直儒玉、大直藏璽兩案於2025年首次招商，均無人投標，中心蒐集業界意見，重新檢討財務架構，並考量基地地質及施工風險，調整招商條件後，今年再次招商才完成評選。依中心當時公布的規劃，預計2027年辦理正式選屋及申請都更審議，2029年完成核定並啟動搬遷，相關期程仍須視實際執行情形調整。即使已經找到投資團隊，距離開工、完工，仍有相當時間。