房市新舊兩樣情2／看得到「買了就能入住」　專家揭新舊房買氣分化4關鍵

圖文／鏡週刊

為何中古屋開始回暖，預售屋卻依舊乏人問津？本刊調查，價格與議價空間、房屋能否實際看得到、購屋後能否立即入住，以及交屋與銀行核貸的不確定性，成為這波買氣轉向中古屋的4大關鍵。

為何房市會呈現「預售冷、中古熱」的兩樣情呢？本刊調查，有限的買氣會流向中古屋市場，關鍵仍離不開房價。業者坦言，中古屋價格相較預售屋便宜、議價空間也較高，讓兩者間價差持續增大。

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「中古屋和預售屋的成本邏輯完全不同，中古屋主沒有缺工、料漲的壓力，以前買房的錢早就付清了，願意降價賣，算下來未必會虧錢。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊，點出中古屋成交變熱的關鍵。

從購屋族的眼光來看，「預售屋只能看圖紙與樣品屋，既擔心完工後和想像有落差，也怕入住後才發現社區管理或鄰居狀況不如預期，加上預售屋價格較高，比較了一輪，決定改買屋齡較新的中古大樓。」一對剛買中古屋的新婚夫妻說得實際。「房子看得到，買了就能直接入住，還能省下租金，算一算可省下好幾百萬元。」

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「這波青安效應，大多流向中古屋，首先在於青安貸款額度約落在1000萬元上下，和中古屋總價帶相對接近；其次，中古屋屋主多在較早期取得房產，購入成本相對較低，面對市場轉冷時，有更充裕的讓價餘地。」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析。「過去中古屋議價空間約10％，如今已拉高到約15％。」

《住展》雜誌企研室總監陳炳辰也解釋，目前會進場的購屋族大多是剛需，可能因結婚、生子或換屋有迫切居住需求，加上青安優惠貸款須等房屋完工交屋、撥貸後才能使用，若購買預售屋不僅無法及時入住，且無法確定何時交屋、交屋後銀行願意核貸多少，變數較高，也使購屋族傾向購買成屋。

不只如此，永慶房產集團業務總經理葉凌棋更直指，近年來預售屋的價格大漲，相較之下中古屋漲幅較小，導致兩者價差持續擴大，統計七都預售屋與中古屋價差高達50％至80％，已創近7年新高紀錄。

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