新北「鳥籠危老案」小基地改建難題　挑戰施工難度「最小基地面積僅14坪」

圖文／鏡週刊

新北市近期因多起「鳥籠危老案」改建引發的鄰損事件成為熱議話題，揭露小基地都市更新的困難與挑戰。根據新北市政府數據，截至去年（2024）11月中旬，新北市共核准587件危險及老舊建築物重建計畫，其中220件基地坪數小於100坪，顯示小基地危老案比例日益增加。

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資料顯示，新北市核准的最小危老案為樹林區大同段855地號，基地面積僅14坪，於2020年核准。住商機構公關主任賴志昶指出，該案地處樹林車站商圈，房市前景佳，周邊新案單價已達每坪4至5字頭。然而，基地面積狹小、位於巷弄深處，加之區域容積率限制，使整合難度與施工成本顯著增加，對當地地主的合作意願產生阻礙。

另一案例位於三重區菜寮段726地號，基地僅約17坪，去年8月通過核准。住商不動產三重重新加盟店店東張哲銘分析，三重因北市房價外溢效應及交通便利性，重新路一帶房市行情持續看漲。區域內小型建商品牌新案每坪7至8字頭，大馬路門牌新案甚至可達8至9字頭，吸引大小建商進駐舊市區進行土地整合。

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住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，政府近年大力推動危老改建，容積獎勵的「落日條款」更促使地主申請積極，但也讓許多「鳥籠危老案」湧現。然而，由於雙北土地價高、市場對建商信任度不足，小基地案雖成案容易，卻面臨施工成本高昂與缺工等問題，導致核准多年卻難以開工的情況屢見不鮮。

徐佳馨強調，危老優惠即將落日，建議住戶應抓住機會，積極與鄰里協商凝聚共識，並慎選具信譽的開發商，才能有效降低風險，共同創造雙贏局面。

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