違建之亂4／頂加出售價格「這樣算」　貪買1送1坪都更卻0分回

圖文／CTWANT

台灣中古屋市場炙手產品，包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件，可放大居住空間、提升資產，看似划算，然專家告訴CTWANT記者，「這類多是『違建屋』，買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險，更重要的是，外推、頂加空間都不計入都更分回坪數，入手前不得不慎。」

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房價高漲下，陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍，買賣時也會有市場標準行情價，東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出，頂加或陽台外推，依照屋況、建造成本、所在地段的不同，通常頂加違建會比樓下層便宜；而陽台外推和室內夾層增加的室內面積，基本上會直接算到總坪數裡面，並按照市場價計算，等於只要做陽台外推，房屋的出售價格就會變高，不僅僅是空間變大、資產也能放大。

至於頂加的價格，則是以原本房價的1/3~1/2左右計算，黃勝暉舉例，如果一件物件的房價是每坪30萬元，樓上的頂加跟著一起出售，加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。

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除此之外，像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等，也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒，違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險，如購屋人購買違建產品，只是增加空間的使用權而已，但並沒有所有權，尤其是老公寓的頂加產品，未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。

一名都更業者就分享，透過違建手段增加的空間，是沒有辦法進行重建前的價值估算，因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分，不能納入權利分配，實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費，但有些踩得硬的建商，甚至認為違建沒理由補償，因此才會在都更危老整合過程中，經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大，而不願意參與重建的狀況。

如何避免買到違建屋？黃勝暉表示，像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別，但還有部分違建情形沒那麼容易分辨，如：擅自變更房屋格局等，這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖，加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。

《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明，不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分，包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等，均有明細規範，而從屋主針對房屋現況勾選項目，是否存在有違建或增建，及是否有被通知公告將被拆除等均有說明；或是上各縣市政府建管單位網站，查詢列管違建或查報拆除的名單，以了解是否有違建情形。

黃勝暉也說，若原屋主在售房時，刻意隱瞞違建，導致新屋主在不知情的情況下誤買，新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。

實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子，就被檢舉列管，像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說，若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前，不管原屋主是否有收到，都屬於前屋主的責任，新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等；如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後，不論屬名是誰，都屬新任屋主的責任。

內政部營建署建築管理組高文婷就提醒，「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念，讓頂加、外推等違建產品炙手可熱，但卻忽略了消防及建築安全，呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」，萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。