觀察／地目變更多次！曾是台北市的地標和記憶　開幕前就命運多舛的京華城

記者陳正敬／綜合報導

民眾黨黨主席、前台北市長柯文哲陷入京華城爭議，實際上京華城自從開幕以來就就爭議不斷，雖然也曾創下台灣史上多個第一，但最後還是由於地理位置、交通以及威京集團經營不善等問題，最後黯然退場。就算如此，沈慶京還是打算要改成商辦，以求東山再起，但又陷入容積率土地變更爭議。

京華城位處臺北市松山區八德路四段138號，原本是唐榮鐵工廠機械廠舊址，1987年由威京總部集團取得。當時是積極開發台北市東區的時候，威京摩拳擦掌準備大展手腳，1993年威京總部集團委託美商捷得國際建築師事務所進行京華城建築設計。1996年台北市政府正式核准京華城建築案。同年11月28日，威京總部集團成立「京華城股份有限公司」（Core Pacific City Co., Ltd.）。1998年京華城正式動土。2000年京華城舉行上梁典禮。

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不過，2001年9月開幕前發生納莉颱風，地下營業樓層嚴重淹水，損失嚴重。接著又爆出消防安檢沒通過，延遲開幕時間，似乎也預告了京華城的命運多舛。不過10月底開業，11月底正式開幕。根據官網資料，京華城位於台北市松山區八德路四段、東寧路和市民大道間，總樓地板面積達6萬2,000坪，營業面積為4萬2,000坪，外圍環繞4,000坪戶外廣場。京華城的外觀設計是少見的「L」形主建築體，結合中央一個大型球體結構作為商場使用，代表中華傳統的「雙龍抱珠」意念。由全球最大的球體商場與L型主題建築合而為一；內部景觀更震懾人心，利用L型主題與球體之間高達15層之挑高鏤空的巧思，如同置身樓層中眺望大峽谷。

不過開幕後不到半年，2002年2月3樓爆發火災，造成一人受傷，損失30萬元。但由於地標性的建築，開幕後造成不小的轟動，沈慶京也希望成為台北市的新地標，刻意提早微風廣場2天舉行開幕酒會來互別苗頭。正式開幕時曾創下一日50萬人次造訪的紀錄，造成周遭交通塞爆，北市府甚至要進行人潮管制，防止過多人潮湧入京華城造成意外，而京華城的開幕也帶動周邊商店的生意，八德路四段106巷甚至有大量攤販聚集。起初京華城也是全國第一間24小時營業的百貨公司，光是一個月電費就高達上千萬。

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沈慶京當初所看上的，是東區的高速發展，以及松菸未來如果開發起來，從忠孝東路四段、松菸、信義計畫區和京華城連結起來的巨型商圈。甚至還花大錢行銷，2003年，電腦遊戲模擬城市4中Maxis工作室設計出京華城的模型建築可供玩家使用。2005年，台北市政府新聞處主辦的「台北10大觀光景點」票選結果，京華城獲得第一名，力壓美麗華百樂園、中正紀念堂、台北101。

但是巨額的營運成本，讓京華城有點喘不過氣來，威京總部集團開發高達250億，開幕6年後的一則報導也表示京華城無法擺脫營運壓力。當時京華城副總經理黃慶華認為是「台灣的消費人口有限，同時還有產業外移、同業競爭者愈來愈多的問題，所以營收不易衝高。」

不過，京華城造型特殊，讓許多消費者大吃苦頭，賣場面積太大，維護成本及管理難度也跟著提高。館內每一層樓的樓梯與上下層樓梯之間，銜接處都不在同一個位置，原本用意是要延長顧客在每一層樓停留的時間，但事與願違，視覺及動線無法一目了然，導致顧客常常迷路。

由於不靠捷運出口，只能靠接駁車載客，淡大部分民眾都把接駁車當成免費回家的公車。24小時經營的高成本，讓京華城備感壓力，短短幾年就取消。開幕不到5年就已經人潮退散，2004年將5樓改成兒童區「童星球」，9樓改成KTV；2008年又將7樓封閉、改成BabyBoss職業體驗任意城，讓原本就已經動線不良的商場因為樓層封閉而更加雪上加霜。2010年之後，誠品書局及燦坤也因人潮減少而陸續撤出，商場定位不明加上其他同業競爭下形成經營問題，閒置空間擺放花車或短期拍賣，或是將整個樓層封閉，完全喪失了購物中心的當年光彩。

實際上，在這個時候京華城就已經苟延殘喘，最當初威京標下這塊土地時就花了15億3000萬，利用都市計畫將土地使用分區變更為「商三」，後來1990年才用特案方式通過，威京集團為了要積極開發這塊土地，1994年市長選舉還選擇支持國民黨提名的黃大洲，最後由陳水扁當選後，只好配合台北市都發局的開發元則，不再堅持97%容積率、停車獎勵容積與主導捐地開發權，同意捐地三成建設台北偶戲館為回饋，在1994年年底通過此案，進入建照初審，成為台灣首例由工業用地變更為商業用地並興建百貨的例子。

不過這塊土地的詛咒似乎沒完，經營不善的結果讓威京嘗試再度變更地目為住宅用地，要興建豪宅，才爆發出圖利財團以及政府聯合財團炒地皮的質疑，最後容積率從原本陳水扁給予的97%，一路到560%，再飆高到史上最高的840%。只是土地依舊閒置在那，等待都更遙遙無期。

曾有命理專家說，京華城方正的建築物屬陽氣，圓形建築屬「陰」，陰氣較重，因為「o」為「陰」，「1」為「陽」，購物商場不太適合用圓形球體打造，且圓形的結構一但有風進來，就整個被壟罩，加上京華城周邊沒有建築物幫它擋風，就像是鏤空狀態把風整個收進來，容易因此招好兄弟。也就是說，風水不佳，導致此地經營不善。但實際上，在威京標下土地後，不斷與市府針對開發的角力，就已經注定了這塊土地的命運也說不定。