蛋黃區八德路多老宅？房仲揭關鍵：都更難度被提高

記者蔡曉容／綜合報導

有網友發現台北市八德路位在蛋黃區，沿線卻仍保留大量老透天厝，一樓多是3C維修、小吃或各式店面，疑惑為何沒被大量都更、改推新案。信義房屋復興長安店主任翁聖能指出，主因在法規差異與屋主意願保守，使都更整合難度偏高。

據《中時》報導，翁聖能表示，八德路橫跨松山、中山兩區，分區多屬商業區。以現行法規來看，同樣一坪土地，「住三」容積率約225%，「商三」可達560%，差距約2.4倍，建商與屋主都會精算效益。另外，八德路不少為老地主或繼承取得、多人共有的老屋，長輩參與都更意願較低，多人共持也多傾向延續收租，談判更不易。

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從租金面來看，實價登錄統計顯示，八德路二、三段一樓老透天店面月租單坪約2,000至4,000元；南京東路三、四段約3,000至5,000元；長安東路二段約2,000至2,600元。以老透天一樓常見約20坪估算，月租多落在4萬至8萬元。翁聖能指出，老透天限制較少、空置率低，出租行情穩定，自然降低改建需求；相較之下，新大樓常受管委會規範，承租族群較受限，空置率也可能較高。

他也觀察到，近期區內仍有品牌商買進透天店面案例，總價約9,678萬元、建坪單價近198萬元，顯示八德路沿線具保值力，價格並未明顯低於周邊。一般透天一樓做店面、二三樓住家，使用彈性高，加上人流穩定，有助維持商機。

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至於想在八德路精華區購屋的民眾，翁聖能建議可留意巷弄內二樓以上的老公寓，單價約65萬至80萬元、視屋況而定；八德路、龍江路附近公寓多為20至25坪，實際可用坪數可達八成以上。近期遼寧街也有總價2,700萬元、約42坪、單價約63萬元成交，對想留在核心區的買方可作參考。